文档介绍：万科宁发花园项目销售代理服务投标方案
提案时间:2007年6月22日
甲方标书要求:
1-市场认知:区域市场特点/别墅市场特征/未来趋势竞争
2-项目认知:市场机会竞争发掘/客户群类比性/推广影响/开盘价格
3-项目操作:操作策略/销售速度/节奏/推广节奏/计划/广告策略/预算
4-服务内容:销售代理服务范围/项目信息工作成果/标准/操作管理人员
5-服务条件:启动前甲方提供场地/资料/人员具体要求/服务过程与条件
6-费用:代理费用报价/付款说明
项目理解:长于传统豪宅区域/可销售量极少/具备豪宅属性
区域:水上/宁发片区/天津传统豪宅区/市场认知度极高
指标:
产品:联排别墅/面积区间254-258平米/共3F带地下室/双车位
风格:立面风格低调贵气/厚重沉稳
理念:移植于上海红郡产品风格特点/产品细节有调整
市场解析:高端格局已成/大梅江/城市核心区/水上奥体三足鼎立/鲜见顶级豪宅
项目名称
规模
(万平米)
容积率
套数
类型
面积
(平方米)
总价
(万元)
销售率
TOWN中堂
132
联排/双拼/独栋
250-400
400-1000
20%
海逸长洲
2
25
独栋
400-600
500-1200
50%
天鹅湖
163
联排
240-300
299-513
20%
卡梅尔
10
200
联排/独栋
220-400
500-800
96%
玛歌庄园
12
383
独栋
400-500
550左右
40%
新悦庭
6
168
独栋
300—540
——
——
犀地
海逸长洲
Town中堂
天津准豪宅解析
產品
地段
资源
品牌
展示
配置
犀地,地段具备较强烈豪宅属性,品牌/产品缺乏一定支持 海逸,产品/品牌/资源拥有度较高,地段的人文属性过于单薄 中堂,地段具有厚重的历史感以及人文底蕴,产品/配置/品牌有欠缺
解析天津豪宅:
天津的城市遗憾,
1000万人口,600年历史,没有真正的豪宅。
为什么LOUIS VUITTON每一次Logo颜色或形式的改变,都会重复赢得时尚界的疯狂追捧?
品牌
品质
品位
故事,传承
为什么Rolls Royce每年300多辆纯手工制造的昂贵轿车,会让全世界众多富豪望眼欲穿,拥有财富却未见得能拥有一辆Rolls Royce ?
Not Just For
But
什么是豪宅:
欲望是人性的弱点,导致人产生了
稀有资源的强烈占有欲。
欲望是非必需的,是超越物质需求的
精神满足。
欲望永远追求满足但又无法永远满足,所以具有无限性。
什么是豪宅:
思考路径
世联对于目标的理解和设定
项目解读,我们与豪宅的距离
高端客户解读,发掘客户需求
基于客户需求和营销创值的策略总纲
推售、价格策略及世联专案团队组建
世联对于目标的理解与设定