文档介绍：县级城市市场分析
一、09年宏观市场回顾
国家统计局19日公布的2009年全国房地产市场运行情况显示,2009年,全国完成房地产开发投资36232亿元,%。12月份,,以全年最高值收官。
值得注意的是,根据公布的数据,2009年全方米,%,。其中,%。不过与此同时,2009年商品房销售额达到43995亿元,%,%。对比商品住宅的销售面积和销售额涨幅可以看出,销售额上涨的幅度几乎高出销售面积涨幅的一倍,房价大幅走高成为2009年中国房地产市场运行情况的主要特征。
另外,2009年房地产开发企业资金来源也显示出不一样的变化。根据公布的数据,2009年房地产开发企业本年资金来源达到57128亿元,%。其中,国内贷款达到11293亿元,%。同时,在房地产开发企业的其他资金来源中,定金及预收款达到15914亿元,%;个人按揭贷款达到8403亿元,%。贷款比例以及个人信贷规模的大幅度增长反映出年内充裕的流动性密集地进入了房地产领域,适度宽松的货币政策对2009年中国房地产市场的发展起到了关键性的作用。
根据数据,2009年全国新建商品住宅市场显著供不应求,%,%。从未来供应规模来看,%,%,%。
2009年为应对金融海啸冲击带来的经济增长放缓局面,中央政府自2008年年底采取了一系列宏观调控政策,财政政策从维持多年的稳健转向积极,并实施“适度宽松”的货币政策扩大信贷规模,在经济上采取人民币4万亿元救市措施来扩大基建,拉动内需增长,实施增值税全面转型以减轻企业负担。
此系列政策除了对经济的刺激作用外,宽松的货币政策和积极的财政政策也大大改善了房地产市场发展的环境,包括对5次降息以及4次下调存款准备金利率、购买普通住房实行7折利率优惠、二手房交易营业税免征年限从5年缩短至2年、房地产项目资本金比例最低降至20%。对银行信贷不再实施硬性约束的大环境下,一方面信贷投放量的增加减少了开发企业的融资压力,另一方面也大大降低了消费者的置业门坎,有效的释放了普通及改善型住房需求。
在一系列政策的大力扶持及推动下,2009年下半年国内经济开始复苏,预计经济增长可实现全年“8%”的增长目标,CPI也结束了连续9个月的下降,在11月转为上升。房地产市场在一系列优惠政策的推动下,刚性需求大量释放,市场迅速回暖,呈现史上最大成交量。在市场进入繁荣阶段的趋势下,年末政府适时发挥对市场的调控作用,根据楼市新形势着力提高政策的针对性和灵活性。首先,下半年政府在全国大力打击捂盘、囤地行为,公布全国范围内闲置土地;其次,12月国务院发布国四条遏制部分城市房价过快上涨的势头,增加普通商品住房的有效供给,并且继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房;接着,出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,规定开发商拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%;之后又明确二手房交易营业税免征年限恢复至5年。此系列密集出台的政策,一方面从供给源头遏制房价攀升,盘活库存土地,另一方面在开发商融资环境改善的情况下,提高其拿地门坎,并通过增加购房交易中的支出来抑制投资投机性需求增长。虽然该系列政策并未对楼市造成实质上的调控,但可以预见政府已表明对楼市调控的态度,将不会放任投资投机炒房行为及房价过快上涨,有保有压,抑制投机性购房,鼓励自住和改善型购房将是2010年楼市政策调控的大方向。
二、10年宏观市场分析
1、在市场供给方面,由于企业资金实力加强后加大供给成为自然选择、国土资源部近期加大“囤地”调查力度以及住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工,原则上大部分城市并不存在短期内供给不足的局面。
2、在成交量方面,预计2010年一些省市交易量受高房价的影响会下降,但多数中西部地区特别是三四线城市,由于房价绝对水平和涨幅仍较低,交易量仍可能增长,全稳,但由于2009年全年购买力的极大释放,2010年相比2009年成交量会长时间低迷。
3、在价格走势方面,预计2010年价格缺少空间和动能继续不断上行;而价格继续上涨的可能性远远小于短期内盘整下挫的可能性;主要原因在于:
1)抑制及遏制投资投机需求的调控政策影响深远;
2)09年购买力极大释放,09年销售价格的大幅上