文档介绍：万科XX年年度报告万科企业股份有限公司二〇一五年度报告(截至XX年12月31日止) 公告编号:〈万〉XX-030 重要提示: 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。王石主席、郁亮董事、魏斌董事、王文金董事、张利平独立董事、罗君美独立董事、海闻独立董事亲自出席本次董事会会议。乔世波董事、陈鹰董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议,授权魏斌董事代为出席并行使表决权;孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议,授权郁亮董事代为出席并行使表决权;华生独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议,授权罗君美独立董事代为出席并行使表决权。公司XX年度分红派息预案:以分红派息股权登记日股份数为基数,每10股派送人民币元现金股息。董事会主席王石,董事、总裁郁亮,董事、执行副总裁、财务负责人王文金声明:保证年度报告中财务报告的真实、完整。致股东………………………………………………………………….…………………………2 公司简介…………………………………………………………………………………………3会计数据和财务指标摘要……………………………………………………………………….5董事会报告………………………………………………………………………………………6重要事项…………………………………………………………………………………………48股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……54董事、监事、高级管理人员及员工情况……………………………………………………….59公司治理报告暨企业管治报告…………………………………………………………………66监事会报告………………………………………………………………………………………71内部控制情况……………………………………………………………………………………72财务报告………………………………………………………………………………………….77 1 一、致股东在XX年,我们对房地产行业进入白银时代已深信不疑。XX年的市场调整,让更多人接受了这个观点。但XX年市场的回暖意味着什么呢?我们需要修正自己的判断吗? 不。我们依然坚持自己的看法。确实,在XX年我们看到了主要城市的交易金额普遍回升,看到了个别城市的房价快速上涨,甚至看到了个别城市地价攀升到令人惊讶的水平。但我们也应该看到,更多城市依然处在去库存的过程中。套户比是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标,一般认 1 为其均衡线为。XX年末,万科有业务的中国内地49个相对发达城市中,套户比低于1的有12个, 23 套户比超过1但不超过的有8个,超过的则已经有29个。套户比超过,意味着这个城市必须放缓新房开发的速度,来等待更多新增人口和家庭的进入。因此,XX年和XX年商品住房新开工面积的持续下降,有其合理性,这是去库存必须经历的过程。如果说在住宅市场,我们看到的情况主要是分化的话,那么商业、办公地产的情况可能要更加严峻一些。服务业极为发达的美国,累计的商办面积存量是人均4平米。但仅仅在XX-XX年的五年中,中国 4 内地相对发达的40个城市,新增出让商办用地人均建筑面积低于4平米的已经只剩下9个:北京、深圳,上海、东莞、重庆,广州、天津、温州、佛山。加上互联网、电商对传统零售业的冲击,传统商办地产的过剩已经具有普遍性。但我们也不必过于悲观,白银依然是贵金属。在传统房地产开发的黄金时代结束后,大量新兴的房地产需求并未得到满足。中国的城市化过程还远没有结束。今后10年,中国预计还将新增亿城镇人口,将带来庞大的居住及配套需求。下一阶段的新市民,大部分是90后、00后,与被称为“农民工”的父辈不同,他们和他们的家庭将在城市真正定居。与父辈相比,他们的童年生活条件更好,受教育程度更高,移动互联网时代已经完全融入他们的生活和认知,他们带来的增量居住、生活和工作需求都不同于以往。技术蓝领收入超过普通白领是发达国家的普遍情况,相信中国并不会例外。未来庞大的新市民家庭,或许一线城市高昂的房价让他们短期内望而却步,但随着轨道交通网络的日益发达,发达城市带内星罗密布的市镇,却可以成为他们新的家园;或许短期内他们难以支付首期款实现购房的梦想,但利率的持续下行,却可能帮助他们先以租赁的方式,获得比父辈更有尊严的居住条件。正在悄然来临的老龄化时代,一方面给经济增长带来了更大的挑战,但同时也催生着新的需求。XX年底,我国65岁及以上人口达亿,占总人口比例为%,预计到2025年老龄人口将增加到2亿人。根据美国养老市场的发展经验,健康照护产业占整体GDP的10%,其中老龄照护占健康照护产业的10%,养老住宅与老龄照护产业产值相当。如果中国GDP保