文档介绍：商场前期运营计划成功购物中心运营策略及前期准备主力店不是商场的租金来源。因为商场牺牲租金给主力店,所以要从类群店赚租金。纯租金导向伤害主力店也伤害类群小店。要把类群和磁场做起来,最后谈租金,租金是结果,绝对不是门槛。具有长久生存力的主力店策略在一个磁场里,主力店和次主力店关系着购物中心的来客数。如何具有一个长期生存的主力店,首先对主力店要有清楚的认识。主力店的意义即针对目标客层打造商品的品类。世界标准主力店的面积在25%。国外在做购物中心的时候首先看的不是主力店,而是商品的品类。顾客到购物中心都会买些什么?吃,穿,用,行,首先要求具有完整的布局,再去找品牌。其次,主力店与逻辑性附属店群是骨干与肌肉的关系,大店会带出边际的小店。主力店不是商场的租金来源。因为商场牺牲租金给主力店,所以要从类群店赚租金。纯租金导向伤害主力店也伤害类群小店。要把类群和磁场做起来,最后谈租金,租金是结果,绝对不是门槛。很多人招商都有门槛,那是大错特错的,一定要有非常弹性的租金组合策略。具有互补性的主力店群:超市、百货、家居、娱乐、电影院、Outlet、大书店、大药房、精品主力店、手机大卖场、体育大卖场、3C大卖场、母婴超市、大品牌餐饮美食街、餐饮街、娱乐场、大服饰店等。超市有精品超市;娱乐有儿童职业体验馆;母婴超市,未来5年会有爆发式增长,但目前仍缺乏主导型品牌;美食街是可以投资的,香港和新加坡的美食街与购物中心及大百货公司的结合就是非常好的例子,但是一定要有创意,要有招商;餐饮街,非常值得看好,中国的百货非常可惜的一点是,往往都忽略了食品的元素。并非开一个大卖场,小超市,有很多食品品牌就可以了,你可以有精品的蛋糕柜,精品的巧克力专柜,精品的水果等。在食品方面可以参考日本的商场。平衡的租户组合根据购物中心国际标准,零售店,即非主力店占69%的面积。娱乐店占到25%。餐饮占6%。国内的娱乐所占比例很小,餐饮占比15%,可以说,中国靠餐饮救购物中心。平衡的租户组合,首先,做到服务的平衡。在这里娱乐店群扮演顾客延长停留时间与多次餐饮消费的功能。其次,配套类别店群租金为主力店的3到4倍。如珠宝、食品店租金、书店、音像店。第三,美食街+餐厅群+高端餐饮群+电影院=国内Mall成败元素。第四,40%的配套类群店:一个类别低于5%。像香港人的招商,大型的购物中心都会变成一个小聚落。比如把手表,招十个精品品牌表,变成一个小的聚落。最后,国际服饰大店成为仅次于主力店跟娱乐店第三大次主力店。现在这些主力店征服了台湾最好的商业面积。处处皆策略 Mall的成功也需要其他的重要策略。一是租户的面积与布局。一个地方想拿某个业态做聚合的品牌部落,首先要坚持,不要随意租掉。开店的成功不是成功,开店后的调整力是关键。二是购物中心长期维护运营计划。购物中心首先要拿出一个形象预算,对于购物中心里公共空间的布置,节日期间的氛围布置,娱乐布置,表演项目以及邀请什么样的嘉宾等诸多考虑因素来讲,长期的投资非常重要。拿出形象预算而不能都放在口袋里,在优质的环境里得到顾客与租户的认同是非常重要的。三是竞争导向的相对定位策略。购物中心也好百货公司也罢,竞争都是资源的竞争,不管是代理商资源还是品牌资源。四是Mall在淡旺季的促销与行销策略,包括客数行销、氛围行销、欢乐行销。五是租户营运管理的细则。包括专业、形象、礼仪、安全、服务。购物中心前期开业准备一个购物中心拥有不同的业态,每一种业态类别都不一样。做购物中心,首先问自己要做那一种业态。购物中心的业态大体分为六种。第一种是社区型购物中心。第二种是城郊结合部大型购物中心,这在国内非常适合。第三种是专业市场型的购物中心,这种购物中心过去在国内非常合适。第四种是生活体验型购物中心。第五种是市区中心型的购物中心。第六种是主题性的购物中心,例如最近上海如火如荼打造的迪尼斯里面的大型购物中心。在定位的分类上,有以奢侈品高端品牌为主要的模式,另外一种是中高端品牌,没有奢侈品,做一线到一点五线或者第二线品牌的组合。第三是主力店加品牌店。还有娱乐餐饮型的综合购物中心,主力店集群超级的购物中心,生活功能导向的社区购物中心,以行业导向为主题或者市场型的购物中心。做购物中心管理开业前的准备工作,是一项大工作。这其中包括开业前的营运筹备管理服务,财务管理,前期的分析,投资回报,这是做老板必须要做的。物业管理的体系、要事先筹备好。商业营运的体系,商场推广的筹备,要先把工作做好,什么时候开始做推广?一个购物中心要在开幕之前的一年开始做推广。除此之外,还有开业前的准备及员工的培训,人力资源体系跟行政管理的制度,承租户装修的管理,招商的管理,初期设计的管理。初期设计准备包括:前场平面空间规划、后场规划、标识指标系统、广告宣传设施、停车场管控、公共区域装饰装修、停车落客、根据业态对各系统设