文档介绍：市场自身情况阶段计划项目背景BACKGROUND营销策略MARKINGSTRATEGY营销执行MARKINGEXECRTIVE营销目标产品策略竞争策略价格策略推广策略推售策略项目背景PART1市场项目背景宏观市场别墅市场市场***宏观市场 小结——政策面收紧,谨慎乐观存款准备金率连续两次上调,财政政策呈紧缩趋势,对于房地产市场而言,主要目的在于抑制投机。温家宝:“对于房地产,政府是高度重视的。我们希望在应对金融危机当中,房地产业能够保持稳定、健康的发展。因为它直接关系到人民群众的生活,而且直接影响到国民经济的发展。”表明政府意在稳定市场,而非打压。对于趋紧的政策面和中短期较为稳定的市场环境,我们对于房地产后市谨慎乐观。市场***别野市场 目前市场——别墅主要供应集中在南市区目前昆明别墅供应主要集中在南市区,郊区(安宁、太平),南市区竞争最为激烈南市区别墅价格自09年5月份起涨幅明显别墅产品主流供应面积段位220-50㎡,小面积别墅受到客户追捧南市区滇池路北已形成滇池片区主流别墅区,昆明的高尚居住区市场***别墅市场 区域未来趋势——滇池路北传统别墅区供应趋于零滇池路以北区域开发已接近饱和,南市区主流别墅供应趋于零市场***别野市场 区域未来趋势——进入品牌竞争时代未来别墅供应人集中在南市区,以五甲塘和半岛片区为主中海、万科招商、五矿等品牌开发张进驻,品牌竞争时代到来品牌开发进一提升区域价值,高端物业价格呈上涨趋势806地王:尚居09地王:官房07地王:俊发银海、空港地产云岭星华(103亩)堃驰(825亩)中国五矿(315亩)盛高置地·盛高大城诺仕达·南亚风情第一城星耀·体育城世纪金源·世纪城万科中海招商已供应项目潜在项目中豪(新螺蛳湾)本项目滇池卫城·悦湖郡(品牌、市场主流产品)区域内二手房(供应量大)香樟16号(同类型产品,客户分流)分流与吸引同德极少墅/水岸公馆(尾盘)项目入市时可能面对的竞争项目产品类型产品面积段核心卖点均价(元/㎡)同德·极少墅联排260-280㎡高尔夫、大盘17000-18000水岸公馆联排210-230㎡建筑、景观14000-15000滇池卫城·悦湖郡双拼250-310㎡自然资源17000-18000香樟16号双拼、联排210-290㎡商务、建筑——片区别墅产品线南市区别墅产品多为双拼与联排,联排面积区间200-280平米,面积段趋同,区域竞争大;