文档介绍：济南XX拆迁计划济南房地产市场XX年总结与XX年预测一、XX年(来自:写论文网:济南XX拆迁计划)总结济南市经济发展综述济南市第一季度、上半年、前三季度全市实现生产总值分别为1176、2600、4061亿元,同比增长分别为%、%、%。其中第一产业亿元,增长%;第二产业亿元,增长%;第三产业亿元,增长%。前三季度城市居民人均可支配收入达27962元,农民人均现金收入达14448元,分别增长%和%。前三季度完成固定资产投资亿元,同比增长%;实体经济投资比重达到%,同比提高%;220个重点项目完成投资亿元,项目开工率%。政府确定的22个重点片区也在加快开发建设,施工面积达2654万平方米,完成投资274亿元。前三季度实现地方公共财政预算收入亿元,同比增长%,税收比重达到%,较上半年提高个百分点。另外,济南市出口扭转了连续两年来下滑的局面,完成45亿美元,增长了%。一方面,济南市GDP增长率逐步走低,XX年前三季度GDP增长率达%,为近几年最低水平。另一方,济南市第三产业占GDP比重逐年增加,已远超过第二产业;XX年前三季度第三产业占GDP比重为%,较XX年同期比重上升%,第三产业的比重增加也凸显出济南市工业增长乏力,大而不强,无优势明显的主导产业,过度依赖少数几家国有企业,新兴产业发展尚处于起步阶段,民营经济活力不够,单纯靠服务业发展对经济的带动能力相对薄弱。 XX年前三季度,济南市固定资产投资达亿,同比增长%;其中一、二、三产业投资分别增长30%、20%和14%;房地产投资亿元,同比增长%,在全省、全国相比上半年均回落的情况下,反而较XX上半年提高了%。济南市统计局公布的数据显示,近十年来济南市户籍人口基本保持平稳。全国第五次及第六次人口普查结果显示,XX年和XX年济南市常住人口分别为万人和万人,十年间共增加了万人,增长%,年平均增长率为%,即济南每年约新增近10万人口。XX年末济南市常住人口万人,增长%;户籍总人口万人,年人口增长率‰。全年人口自然增长率‰;城市化率达到66%,比上年提高个百分点。政策类综述及分析:限购、金融信贷、城建规划实施等 XX年前三季度,房地产相关调控政策频出、力度空前:第一轮以松绑限购为主,现阶段未取消或者松绑限购的城市还有5个,包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市以及三亚;第二轮松绑主要为各省级及部分地方政府出台调整限贷、财政补贴等政策细则;第三轮即为央行930信贷新政,包括重申七折利率下限、认贷不认房、鼓励银行业金融机构发行住房抵押贷款支持证券(MBS)及期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金;第四轮即为公积金新政,10月14日三部委发出《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,主要包括包括降低公积金贷款门槛、提高公积金贷款额度、推进公积金异地贷款等,目前已有沈阳、杭州、武汉、上海、南京、成都、贵阳及河南省等15地执行公积金“认贷不认房”政策,河南、湖南等5省市将首套房首付比较降至20%,17城市开放公积金异地贷款;第五轮即为央行降息,11月22日起贷款和存款基准利率下调,该政策被视为“930新政”的接轨。限购放开:7月10日起,济南市实行了3年多的商品房限购政策正式取消,新房与二手房限购政策全面放开,本市户籍人不再受“限二禁三”的影响,可以买三套以上住房;外地人也不用提供一年以上纳税或社保证明,可以直接购买,购买的套数也不再有限制。限购放开后,释放了部分外地刚需及改善性需求,但释放需要极为有限,截至7月底该部分需求即被市场所吸纳完毕,未未有效提升市场信心,对市场的刺激作用极为有限。信贷新政:9月30号央行信贷新政颁布;10月11日开始各商业银行陆续颁布房贷新规、执行央行相关政策,对于“认贷不认房”政策均执行到位,但贷款利率均无大幅调整,现阶段四大行多为基准利率上浮5%、股份制银行多为基准利率。信贷新政实行以来,一方面,受房贷新政利好政策影响,部分改善性市场需求被释放;另一方面,市场观望情绪得到缓解。整体而言,各区域住宅类项目销售成交均有不同程度提升,整体市场趋于稳中向好的发展态势。商务办公市场,一方面,因住宅市场回暖,限购取消及限贷部分性放开,投资者投资渠道多元化,客群被分流;另一方面,市场投资信心不足,大客户需求依旧被限制。受上述因素影响,商务办公类市场依旧处于冷清状态。公积金新政:对于此次公积金新政“认贷不认房”政策,济南未执行,即:若名下已经有一套房,无论贷款是否还清,再用公积金贷款买房均算二套房。对于“异地互贷”,限制为济南户籍,并且异地互贷需要两地间的沟通,以确保制度和贷款窗口的衔接,因此该项政策难以落地。对于降低公积金贷款门槛,济南由原来连续足额缴存12个月调整为连续足额缴存6个月。由于公积金贷款审批繁琐、周期长、贷款额度低,公积金贷款使用范围受限;并且此次公积金新政,济南对于