文档介绍：目录ContentsPART1大京津别墅市场简析PART4广告平面设计PART2目标客群分析及定位PART3卖点提炼定位语及广告语PART5营销推广执行计划PART6定价策略及方案PART7销售目标及策略PART1大京津地区别墅市场解析从距离来考虑,本项目正好处于京津城市带的中心;从行政区划来看,本项目处于天津区域内;从交通的角度,本项目借助几条高速将直达区域内的几大重要城市;大京津城市别墅市场距离坐标系本案正处于京津唐区域的黄金节点★北京别墅地图坐标系研究由北京别墅地图坐标可以推导出:北京别墅的范围已经突破了100公里半径;北京人购买别墅可以突破北京的行政区划;延伸距离靠的是有效的道路和风景!本项目在高速通车后距离北京机场60公里。北京别墅客群对别墅距离的购买抗性要远低于天津红螺湖天恒别墅山君山国际别墅世外桃源野三坡花园100公里圈50公里圈80公里圈京津新城燕郊别墅金碧天下60公里天津别墅地图坐标系研究天津别墅项目多处于距市区50公里内;现仅有京津新城突破50公里;天津别墅客群尚未有80公里外的购买经验;本项目距离天津120公里。本案正处于天津集中别墅区的范围以外(100公里外)注:为形象盘为在售盘100公里圈80公里圈50公里圈盘龙谷金碧天下京津新城泰富橄榄树东篱19英里社会山朗钜天域万科城团泊庭院天嘉湖玛歌庄园红勘领世郡圆心半径范围所属区域项目名称总规模(平方米)容积率销售建筑类型资源优势京津客户比例当月平均销售价格(元/平米)去化速度开发周期(年)北京50-%以上北京本地,几乎没有天津客群16500相对较慢1天恒·别墅山(二期)、双拼别墅4A景区红螺湖/山景/水景80%以上北京本地,%以上北京本地,几乎没有天津客群单价:16000-21000相对较慢450-%以上北京本地,几乎没有天津客群均价:、联排别墅均价::15910较慢1龙湖·::%以上北京本地,几乎没有天津客群均价:、双拼别墅均价:152006月中旬开盘1北京别墅市场参照分析圆心半径范围所属区域项目名称总规模(平方米)容积率销售建筑类型资源优势京津客户比例当月平均销售价格(元/平米)去化速度开发周期(年)天津50-%北京客群;50%天津;20%—、独栋别墅城市中心80%天津25000价格高,、独栋别墅郊外大盘80%;;;%以上天津洋房:6001;别墅:、洋房环城大盘80%以上天津别墅:15000;洋房:8131较快5天津别墅市场参照分析红螺湖天恒别墅山君山国际别墅世外桃源野三坡花园100公里圈50公里圈80公里圈80-100公里独体::6400100公里外独体9000联排4500燕郊别墅、京津新城50公里内独体:2万以上(郊县)联排:—;价格级差随着市中心的距离依次递减区划对于北京的别墅客群一样存在着重要影响,但独特的景观将给项目较大加分;落差明显50—80公里独体:—2万联排:1—,主要是由于北京的城市化进程相对最成熟。北京别墅市场价格水平坐标系天津对于区划的认知相对北京更为严格,主力别墅区基本上在距离中心城区80公里内。100公里圈80公里圈50公里圈盘龙谷联排6000本案京津新城独体10000联排6500泰富橄榄树联排6500东篱19英里独体:7500社会山独体:12000—13000联排:10500朗钜天域独体:26000联排:17000万科城双拼:18000—20000联排:18000团泊庭院独体:12000—13500天嘉湖独体:13500玛歌庄园独体: