文档介绍：宁波东部新城河边公寓(会展中心)项目营销策划案从优秀到卓越的质变……2现阶段营销工作项目认知市场研究营销策略产品优化推售模式2009/06第三阶段引导期第二阶段筹备期2009/0720009/10第一阶段项目研究与营销策略3市场研究报告摘要项目认知营销策划产品建议推售要点商业策划4概述提报主要由二部分内容组成:基于市场格局和顾客认知角度对项目作出客观评判;基于有利销售的角度提出营销策略、产品建议和推售要点;需要说明的是:本案的首要目标是确保公寓成功,且商业的运作规律与公寓不同,因此以下研究主要针对公寓,以一个独立的章节策划商业;一个产品已经定型的项目,宏观和中观市场因素相对失效,因此研究的重点集中在微观市场(竞争和客群)要素和潜在的市场风险;作为营销顾问,我们给出的产品建议是能形成价值点和竞争力的因素(市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素)及相关业务管道;另:本案服务费另行商议:5报告摘要项目的劣势是补缺型产品,客群面较狭窄,全面竞争优势不明晰基于销售角度,本案也存在如下问题:1、受开放式社区环境和裙楼商业影响,居住品质不如纯公寓社区2、受结构和外立面限制,户型不是很理想3、商业受既定商铺面积限制,业态选择面较狭窄发展商背景决定了本案并非单纯商业行为,项目不但要获得良好的经济效益,更要注意社会影响区位价值无疑是项目最大的优势,产品也不乏亮点,具备唯一性和排他性,我们对项目的评价是:具备城市豪宅潜质,存在属性质变可能;6报告摘要核心策略之三是;通过占据中高档公寓市场领先者的市场地位,获得更大的操作空间核心策略之二是:通过拓展目标客群面,提升项目抵御市场风险的能力,确保开盘成功销售核心策略之一是:通过改变产品属性,不改变竞争区间提升价值,创造明晰的全面竞争优势项目总定位是新城市豪宅,是与三江口传统城市豪宅一个档次的产品,但传递的是是时尚、国际化、高层次、品位标签的差异化生活意象7市场研究报告摘要项目认知营销策划产品建议推售要点商业策划8项目认知解读本案,区位价值无疑是项目最大的优势;产品也有许多技术创新,并具备唯一性和排他性;我们对项目的评价是:具备城市豪宅潜质,存在属性质变可能;9项目认知—营销目标研判(基于发展商背景)营销目标成为东部新城标杆项目,形成正面的、积极的社会影响力塑造项目品牌形象确保安全收益尽可能创造更高的经济效益10