文档介绍：市场定位是商业项目及产品成败的关键。产品市场就像喜马拉雅山,底阔顶尖,价格因素划分出等高线,处于不同等高线的产品同植物一样,具有不同的生态环境。雪莲必需在冰原,蔓草则必喜温好阴,植物只有在合适的生态环境中才能生存茁壮。商业项目定位是预测、策划与决策的统一,是利用市场及技术预测的结果,通过资源整合及策略创新等策划手段,形成的具有充分可操作性、可控制性的企业发展决定。【战略定位】【商业定位】一、业态定位所谓商业业态是指针对特定消费者的特定需要,按照一定的战略目标,有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段,提供销售和服务的类型化经营形态。业态是为满足不同的消费需求而形成的不同的零售经营形式。而业态定位即对商业项目做成什么形式的商业确定定位。业态定位模式①项目整体功能组合设计、单层功能组合设计②从商圈的融合性上对业态合理选择搭配③从项目整体需求上对业态合理定位④从控制内耗的角度上对业态合理界定⑤从各业态商家对楼层、位置、进深、面宽等要求上对业态合理调整⑥从各商家经营特点上对业态合理调整以需求界定业态功能组合模式①从经营商家需求界定业态组合定位有许多选择。但任何选择都必须考虑大量的细节,内置步行街商铺的开间、进深和购物动线宽度应该多少为宜,商铺面积如何划分才利于招商又利于经营,公摊面积多少方易为经营商接受,所有这些细节都必须与项目的业态组合定位“精准”吻合。②从消费群需求上界定业态功能组合必须尊重客户的购物****惯,方便客户购物,引导客户在商场里停留得更久,使客户产生强烈的购买欲,保证人流的良性循环,使客户在商场里逗留更长时间,保证消费者在这一微环境中保持愉快的心态和较高的兴致。③从市场竞争上界定根据操盘经验,大型商业房地产业态定位,主要考虑如下几个因素:①尽可能引进符合项目实际需要的新业态,以造成对原有业态的强烈冲击,颠覆旧有商业格局,同时,所确定的业态必须有足够大的规模,以至于3-5年内无人能出其右,形成规模上的强势地位,将要造成新的商业中心;②要有主流业态和核心店,保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势,销售力强,以吸引人气,但又强调多业态经营,以使各业态之间优势互补,降低整体经营成本,提高利润率,预防凤险;③现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进,但二者之间存在竞争关系,要注意它们的错位经营;④首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态,即使引进现代百货或综合超市作为核心店,也必须考虑采用适合进行产权分割的办法,将项目化整为零进行销售,确保回笼开发资金;⑤大型综合超市能够有效地形成商气,对确保项目运营成功有利,但其要求租金相对较低,容易形成“租售”矛盾;⑥现代百货公司以时尚和女性消费为主,可以承受较高的租金,但该业态必须从首层开始配置,公摊面积最少40%。其与大型综合超市相似,将在一定程度上导致部分潜在客户群不愿投资此类业态;二、主题定位确定独特的主题理念,是项目后期招商的灵魂。在信息化社会,顾客的购物方式发生了很大变化,购物的多元化、个性化与情感化的倾向越来越明显。因此,根据所在商圈顾客的购物需要、消费心理特点、区域文化,参考综合性商城的不同流派,确定商城的主题,而后在空间处理、环境塑造、形象设计等方面对商业主题进行一致性表现,真正起到商业文化信息中心的作用。三、目标市场