文档介绍：【珠江广场】营销策划全案目录市场分析篇 6A、绝版山水盘 6B、新城市中心板块 7C、珠江新城板块 ——滨江路一、二线江景盘火拼时速 9二、【珠江广场】项目(SWTO)分析 (S) (W) (T) (O) 23营销策划篇 26一. 项目推售策略 “四月初”入市(蓄水期) “五一”全面引爆(迅速升温期) “六一”强销期(持续高温期) “七月”再次整装待发(恒温期) (再次升温期) ~九月中旬延续期(恒温期) (10月1日—12月17日) 、春节新货加推,再欣高潮 35二. 2002年项目推广全案 (入市) (教育)促销期 ,十区全年的商品房成交量为810万平方米,成交金额为383亿元。其中,原八区的成交面积为535万平方米,成交金额为299亿元,都比去年有所增长。并且首次使近年来持续增长的商品房空置面积出现减少。随着房地产产品的全面升级换代,以扎实的内功和有效的宣传手段,而不是以价格战赢得消费者的热销楼盘越来越多。2001年广州整体市场的炽热程度明显增加,所推项目远远多于去年,供货量强势增长,随之而来的就是大量的广告宣传,每个楼盘为了在一个白热的竞争中分得一杯羹,在推广宣传上可谓“抢势不减”,出现“遇忌不避,遇节更强”的程度。尤其是华南板块的迅速掘起,为了抡滩广州市区市场,立体化攻势有增无减,使得今年4月至9月的一段时间内,楼市焦点已集中在华南板块,一时成了楼市面热门话题。该板块的举动给市区楼盘带来一定的危机与压力。所以,遭沉重打击的市区楼盘一鼓作气,大举“都市主义”旗帜,进行强势反攻,使得市区楼盘又一度热了起来。随着广州“南拓北优”的规划格局的形成,加上广州举办九运会的机遇,使得今年地产市场焦点集中在东板块及南板块,而西板块及北板块相对较静,该点除了与市政府的统一宣传、统一引导有较大关联外,还与每个板块所聚集项目的多少、大小有关,下面将针对每个板块作总体的分析。A、东部板块该板块的开发,乘借“九运”东风,在“九运”前期通过政府及媒体的极力宣传及炒作,使得原本淡静的一个地块在一年内被宣扬成为一块集居住、投资于一体的热土,使得在该板块的在售或未售楼盘都受益非浅。在“九运”后,东圃及其周边的交通、环境都有了质的飞跃,一定程度兑现了政府加大力度“东征”的决心,其利好无形中给置业者及投资者注入一支强心剂。目前该板块虽然项目不多,现时推得较频的在售楼盘有:汇景新城、华景新城、骏景南苑、富力天朗明居、旭景家园等。以顶级市区内豪宅别墅定位的汇景新城由于整体规划、现场的环境及楼宇的设计均采用了国外公司的一流设计,高质素及人性化的布局均排在豪宅盘的前列。拥有自然山景及水景,公寓均价8000元/M2、别墅均价10000元/M2以上,但所以该楼在开售后市场反响一般,业绩远远低于预期理想,估计是价格因素导致如此。而华景新城、骏景花园南苑以吸引性的价格4800元/M2及5100元/M2引起市场的关注,销售业绩良好。旭景家园借助现代的外立面色彩及合理的户型间隔,一度以3200元/M2、3800元/M2的均价抛向市场,吸引性的价格引起了新生代置业者热烈反映,销售业绩良好。对于东圃板块的奥林匹克体育馆周边,现已聚集了不少大型未售项目。如中海康城、雅居乐地块、美林基业地块等。预计其相继会在明年初至中旬推出,由于其项目规模大,发展商实力雄厚以及九运会后周边环境及交通都比较好,相信它们的推出必将给市场造成极大的竞争压力。B、南部板块