文档介绍：干部培训讲义
(二)
郑州直线房地产咨询有限公司
2005年1月
第一节财务会计基础知识
会计
会计是一种职业、一项专业技术、一门科学
会计简史
上古时代,人们结绳记事;
中国西周时期,已有“月计岁会”;
现代会计产生的标志——十五世纪资本主义萌芽时期的意大利威尼斯诞生了借贷记帐法。
会计与财务的区别、联系
会计核算流程
经济事项——会计科目与会计制度——会计凭证(原始、记帐)——会计帐簿(总分类帐、明细分类帐、现金日记帐、银行存款日记帐、辅助性台帐)——会计报表(资产负债表、损益表、现金流量表)
借贷记帐法口诀:有借必有贷,借贷必相等。
会计恒等式:资产=负债+所有者权益
会计六要素:资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润
八. 结合报表详细讲解会计六要素。
房地产会计核算的要点。
房地产企业交纳税金
、城市维护建设税、教育费附加
简单的财务分析
偿债能力指标:资产负债率、流动比率、速动比率
盈利能力指标:毛利率、净资产收益率
第二节投资概论
投资概念
投资、资产、资本
资本:是能够带来剩余价值的价值;
资产:是企业拥有或者控制的,能以货币计量的经济资源;
投资:是资产的形成过程,是资本的动态化。
三者关系:三者之间是三位一体的,其实质是一种经济资源,资产是资本的实物化,投资是资本的动态化。静止状态下的资本开始运动的过程称为投资,投资活动结束形成资产,资产产生收益,再投资又形成新的资本。
其运动过程为:
资本——投资——资产——利润—再投资——扩大的资本
下面以“鸡生蛋,蛋生鸡”为例,对此作一说明:
某阔老拥有10元钱,买母鸡一只,母鸡生蛋,蛋孵小鸡,小鸡养大再生蛋。阔老最初拥有的10元钱就是资本(原始资本),买母鸡一只这个过程可称为投资,母鸡一只也就是某阔老的资产。本例中,资本总额(10元)等于投资总额,也等于资产总值,证实了三者实为一体的论断。如果阔老用10元钱买母鸡用于改善全家生活,则不称为投资,叫做消费。可见,投资与消费的区别在于是否增值。
投资分类
政府、民间
直接、间接
国内、国际
短期、长期
生产性、非生产性
实业、金融(银行金融投资;证券金融投资——股票、债券;衍生金融产品投资
——期货、期权、掉期)
资本分类
自有资本(注册资本或实收资本、资本公积、盈余公积、利润)
他人资本(短期借款、长期借款、应付帐款、其他各项应付款)
资产分类
流动资产(货币资金、存货、应收帐款、其他各项应收款)
固定资产(房屋、设备)
无形资产(专利权、非专利的专有技术、商标权、著作权、土地使用权、商誉)
人力资产(人才资源)
项目投资建设程序
论证立项(项目提出即创意、市场调查、可研报告、方案比选)
前期准备(选址征地、三通一平、地质勘察、文物钻探、施工图设计、工程设备招标)
工程施工(土建、设备安装、公用设施、装修装饰)
竣工验收(单项验收或预验收、竣工验收、试生产或试运营、交付使用、投资效益评价)
投资分析
资金(货币)的时间价值:资金(货币)经历一定时间的投资和再投资所增加的价值
单利与复利的计算
单利:I = p ×i ×t
复利终值:S = P ×(1+i)n
复利现值:P =S ×1/(1+i)n
投资分析
项目的提出(目的和依据)
建设规模、发展方向、技术经济比较、生产方法或工艺原则
资源情况、自然条件(水文、地质、气候、原材料、燃料、动力、供水、供电、交通运输等协作配套条件)
城市规划、环境保护、防空、防震、文物保护、资源综合利用和“三废”治理要求
选址、建设条件及占地估算
市场调查情况(需求、购买力、市场分布、市场占有、市场预测)
技术难点
投资估算(工程量估算、单价估算、总投资估算)
经济效益分析
非贴现方法(回收期法、会计收益率法)
贴现方法(净现值法、现值指数法、内含报酬率法)
社会效益分析
风险分析
定性分析(原则:收益越高、周期越长,风险越大)
定量分析(风险调整贴现率法、肯定当量法)
结论
企业投资与房地产投资
特殊投资方式简述
一般投资方式即指实业投资,一般以创建一个新企业为标志;特殊投资方式不是直接创建一个新企业,而是通过其他方式,如控股、兼并、拓展等,来运用企业的资金指出,最终收取更高的收益。
一、企业购并
企业的收购与兼并,简称购并,就是一个企业通过产权交易取得其他企业一定程度的控制权,扩大自身经济实力,实现自身经济目标的一种经济行为。企业购并在西方国家已经历了四次高潮,起到了加速资本集中,优化资源配置等积极作用。购并是企业在现有基础上成长壮大自身的一条有效途径,也是一个更高形式的投