文档介绍：城市中心寸土寸金中心住宅是一个城市最珍稀地王上的住宅领袖!是一个城市配套最完善、生活最便利的快意天堂!是一个城市最有价值阶层的高贵生活“聚”乐部!建筑可以复制,但稀缺的城市中心地段无法复制!工作目标:选取最具盈利能力和最具提前回款能力的产品组合工作实质:将有限的容积率设置在获利能力强并易销售的物业结构上核心问题:如何使产品具有竞争力并易于销售?(定位问题)如何实现项目开发早回款要求?(满足资金安排)如何获取高盈利?(竞争与盈利模式)4P现存建筑多为早期建设的居民住宅和小规模、高容积率、标准层超大的一梯六户以上高层点式楼,由于地价成本较高,为提高利用率,高层超高层一梯多户成为区域市场主流供应。区域建筑特点241055007500梯户比与销售单价梯户比单价6000整体看售价随梯户比增加而降低,但限于九锦台高端价格具备上限;由于老城区的综合优势,高梯户比下售价变化不敏感,具备价格底限。价格规律(市场多维度描述),由于老城区的综合优势,高容积率具备价格底限,但又限于九锦台高端价格具备上限;(市场多维度描述)(容积率相近前提下)都市凰庭、城市汇、摩天城形象不高,虽容积率相对低,但售价不及高容积率下的朱雀men、未来城、华豪丽晶项目,售价相差近千元;形象不同,同类项目售价相差大价格规律(市场多维度描述)曲江低梯户比2低梯户比与竞争关系梯户数竞争程度低梯户比和九锦台高端直接面临竞争;1T4-6H供应量小竞争弱区域产品多在8户以上,竞争激烈;46中高8户以上一梯四——六户区域市场稀缺,售价高竞争小价格规律(市场多维度描述)形象与竞争关系竞争关系(市场多维度描述)中低端城改项目多,竞争激烈区域缺乏中高端品质项目中低端低形象竞争程度中高九锦台高端-曲江高端中高端10P区域高度成熟,开发项目多为旧城改造项目,高容积率、高梯户比是共同特点,普遍品质不高,形象低端;区域中低端项目竞争激烈,中高端项目供应较少,竞争压力小;因区域成熟,高容积率、高梯户比项目均具备较高价格底线;基本面良好、注重包装和形象的项目,具备高形象溢价;套型面积控制趋于合理,产品功能由单纯居住向多样生活方式转变;产品功能由商住混用逐渐向专业清晰方向发展;区域主流居家产品向高品质的功能升级换代方向发展;市场发展演进趋导性结论: