文档介绍：国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:
为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理,规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为,根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,结合房地产开发经营业务的特点,国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》,现印发给你们,请遵照执行。
                                                国家税务总局
                                            二○○九年三月六日
                        房地产开发经营业务企业所得税处理办法
                                    第一章  总  则
第一条  根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。
第二条  本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。
第三条  企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品(明确界定房地产开发经营业务的范围,也即本办法所界定的范围,如下句所述除土地外,符合三个条件之一的,在税法上即应确认收入。从本质上看这些完工条件与会计上的确认条件基本吻合,从降低税收成本的角度来考虑,财务上也基本可以据此确认收入的实现)。除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:
(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明(目前因为杭州地区已不办大证,并无相应的初始产权证明,所以激进的以取得消防验收予以认可,谨慎的以直接办小证确认)。
第四条  企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形,税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理,但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理(也即不能提前确认核定征收税款,一般房地产企业在杭州地区并无采用核定征收的案例)。
                        第二章  收入的税务处理
第五条  开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理(强调企业开票全部视同收入,企业不开票收取的价款也不归属企业的才能不视同价外收入)。
第六条  企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入(此处将合同认定为收入确认的前提条件),应确认为销售收入的实现,具体按以下规定确认: