文档介绍：认购协议和购房合同购房协议书是购房合同的一种体现,是买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房而签订的协议。一份正式的购房协议书范本会包含当事人信息、房屋情况、房款及支付约定、双方违约责任约定等内容。购房合同购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和房地产开发企业,在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。二者区别买卖之前一种协议作为开发商在不具备签订正式《商品房买卖合同》条件之前的一种协议,认购书具备担保正式《商品房买卖合同》签订的担保效力。如果认购协议不违反法律、行政法规的强制性规定,同时符合协议书约定的生效条件时,该协议书即发生法律效力,开发商和购买人均应按照协议书约定享有权利,履行义务。购房合同更加详细如果认购书中,对于房屋的房号、面积、价格以及双方权利义务等内容做了较为明确的约定,那么认购书可以被看作为一份预先约定的房屋买卖合同。正式的《商品房买卖合同》只是对于认购书内容做出了更为具体的约定,而如果认购书中没有约定上述内容,则其只是一份购房意向书,不具备合同性质,也就没有合同的约束力。易买房会员独家优惠中,易买房带您看房,帮您买房!一站式购房服务平台。是您首次置业、二次置业不二之选! 商品房认购协议与商品房预售合同的比较分析——魏大忠内容摘要:随着我国房地产业的急剧升温,涉及到房屋买卖纠纷的案件也逐年递增,而在此类案件中商品房认购协议与商品房预售合同所引起的争议高居首位。笔者在此试着从合同的性质、生效要件、定金的性质、订立和履行中的民事责任等四个方面对商品房认购协议与商品房预售合同进行了比较分析,并在此基础上针对我国现有法律对这两种合同的规制和审判实务中对这两种合同处理时存在的问题提出了自己的一些看法。关键词:商品房认购协议商品房预售合同买卖合同预约合同本合同合同生效要件定金缔约过失责任违约责任近年来,随着我国房地产市场的建立和快速发展,在商品房交易过程中,不断地出现新的交易方式,商品房预售作为新型的房屋销售制度应运而生。而与此同时,商品房买卖纠纷案件也逐年递增,在此类案件中,由商品房认购协议与商品房预售合同所引起的争议高居首位。但在实务中,商品房认购协议与商品房预售合同由于外观上非常相似很容易被混淆从而给司法审判带来了一定的难度,因此,笔者将两者的关系在此作一比较分析,以期有助于人们对二者的区分判断。一、从法律性质上,对商品房认购协议与商品房预售合同的关系进行探讨。在商品房买卖过程中,当购房人选中自己满意的楼盘,与开发商达成购房的初步意向后,开发商通常都要求与购房人签订认购协议。商品房认购协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署正式的商品房预售合同或商品房买卖合同之前所签订的书面协议,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。一般来说,商品房认购协议的内容包括当事人的基本情况、房屋的基本情况、价款计算、签署正式合同的时限规定等。商品房认购协议的签署只是商品房销售的一个序曲,而商品房销售包括现房销售和期房销售,现房销售是指房地产开发经营企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。期房销售即商品房预售,它是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人,并在将来约定的时间内将该房屋所有权转移给买受人,而由买受人支付定金或房价款并按期接受该房屋的行为。商品房预售合同的订立一般采取标准合同形式,具体条款由预售方事先拟定,主要内容包括:双方当事人的情况,预售商品房的基本情况,预售商品房的价格及支付方式和期限,交付房屋的日期,违约责任及免责条款,纠纷解决的方法等。由于商品房认购协议和商品房预售合同存在以上相似之处,因此,理论界对二者的关系存在以下几种观点: 第一种观点,商品房认购协议是买卖合同,商品房预售合同是对其的补充和完善。此种观点认为:商品房认购协议中明确了买卖双方的身份、买卖的标的物、价钱、付款方式及日期,虽然商品房认购协议都会约定在某一具体时间签订正式的房屋买卖或预售合同,但房屋买卖或预售合同没有强制使用文本,因此,签订正式的房屋买卖合同或预售合同完全是对商品房认购协议的细化、补充或变更。对此笔者不敢苟同。虽然商品房认购协议明确了买卖双方的身份及相应的条款规定,有的甚至还约定了房屋的具体情况,但我们首先应明确,商品房认购协议本身就是一个合同,当然应具备合同所要具备的基本条款。商品房认购协议并不要求所要买卖的房屋是处于正在建设中还是已经竣工验收合格,还是尚不存在,而且也没有规定合同双方承担房屋买卖合同中的债权债务等实体权利义务,因为,商品房认购协议是在签订商品房买卖或预售合同之前签订的,它是预购人初步选定了自己将来要购买的房屋,而一时又无法就该房屋的具体事宜进行协商,同时又不想丧失这一交易机会而同预售方签订的