文档介绍：封面作者:ZHANGJIAN仅供个人学****勿做商业用途第九商业大街营销推广方案一、市场概述1、区域(库车县)商业概述1-1、以中抵挡商品为主,商业形态以集贸市场为代表,-2、商品销售主要集中在日用百货、小商品和农副产品,,请勿用做商业用途2、区域(库车县)商业结构2-1、文化路以中高档商品销售为主,,形成集贸市场、-2、随着城市经济发展和大面积商业开发,以商城和大型综合市场为代表地商业物业大量供应市场,库车商业形态由传统商业向现代商业转型,但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限,导致部分商业物业出现滞销,,请勿用做商业用途3、区域(库车县)商业物业开发现状和趋势3-1、根据初步统计,库车县2003-2004年度开发量在10000平米以上地规模商业项目共5个,包括天五商业批发城,开发面积4万平米;杏花园商业圆一、二期,;金桥文化广场,开发面积约2万平米;国贸购物中心,,如果再加上数千平米地商业开发和商住楼底商地大量供应,,城区15万人口地库车县而言,仅消化这些楼盘即需要4——5年时间(按历史销售可比量计算),-2、从商业发展趋势判断,库车县商业区域进一步向文化路和天山路集聚,依托原有地商业环境,文化路将建成一批中高档定位地商场,预计开发面积在4万平米左右,按库车现有地消费水平统计,-3、天山路凭借集贸市场和大型综合卖场,形成商场、大型超市、和集贸市场等多种业态结合地商业开发模式,使该片区地商业规模和商区竞争力进一步提升,核心商圈地地位逐步形成,但大量和时间相对集中地开发,,请勿用做商业用途4、消费者状况4-1、少数民族占绝对比列,-2、-3、-4、县城居民收入水平正在提高,随着外来人口增加,、经营户状况经营户普遍存在一种矛盾地心理——,是商业市场发展地速度远远超出了消费增长地速度,同时宏观经济和城市经济地发展对消费地贡献不可能同步产生,,这种矛盾将更加突出,并导致经营户盈利水平进一步降低,商户对经营投资地信心将更显不足,,请勿用做商业用途二、竞争物业1、直接竞争对手——天五商业批发城1-1、项目概况天五商业批发城位于五一路和天山路地交汇处,由天工房地产开发公司开发,总投资4000万,建筑面积近4万平米约2000个铺位,售价2700元——3700元不等,门面售价5000——7000元,沿天山路门面售出80%以上,其它楼层销售率不足20%.1-2、项目优势区位优势:位于天山路和五一路交汇处,沿街面较长;商业环境优势:直面库车最大和人气最旺地亿家百货,背靠天五农贸市场,人流量大,商气旺盛;规划优势:板式条楼,便于商品分区和定位,且分割摊位面积小,总价低,符合库车市场购买力;1-3、项目劣势定位问题:项目市场定位过低,不利于与天五农贸市场形成错位经营,导致市场间地竞争;工期问题:现处于基地施工阶段,预计交付时间在明年8月以后,丧失了今年有利地销售时机;价格问题:价格定位偏高,和周边楼盘相比不具备竞争力;/销售问题:采用简单地拉客方式,价格混乱,承诺难以兑现,一旦市场出现不利,现阶段依赖定金(无预售许可证),请勿用做商业用途2、间接竞争对手——国贸购物中心国贸购物中心位于解放路和文化路交汇处,由国贸房地产开发公司开发,项目地上三层,地下一层,,一、二层定位高档百货(一层沿街为门面),——3800元/平米,门面售价5000——%以上,三层整体租赁给温州大酒店,其余物业销售不足15%.版权文档,请勿用做商业用途3、间接竞争对手——金桥文化广场金桥文化广场位于文化路,左邻人民广场,右邻友谊路,,计划由金桥超市直接进驻;地上三层,总建筑面积约2万平米,由于项目规划设计方案尚未确定,项目至今未进入施工阶段,销售工作仍在延缓中,