文档介绍：宗地容积率
含义
1、宗地容积率是地块上的建筑物总面积与地面面积的比,一般来讲,宗地容积率越高,建筑物越高。高楼大厦的容积率高,多层建筑较少,别墅的小,平房更小。宗地容积率还有不同的表白,有的是总的住宅建筑面积与地面面积的比率,有的包括商场,还有的包括停车场的面积。
2、还有一个是建筑密度,是指建筑物的投影面积与地面面积的比,密度越大,建筑物所占的面积越大,表示地面的绿化与路面等面积越少,别墅,由于占用绿化面积较大,所以是低密度住宅。平房,如果建得密密麻麻,只留很窄通道,那么密度也会比高楼大厦高得多。
3、还有就是实用面积比例,比例越高,实用面积越大,就是说分担的公共空间的面积相对较少。平房,别墅,小高层一般比高层建筑的实用率高,因为如会所、电梯间、电房、走廊等公共场所与共用建筑设施,一般被分摊到户。
计算
1、宗地容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示为:R=C·H,此种情况下,建筑层数与容积率成正比例关系。
2、宗地容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发,建设房屋。
房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费
楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/宗地容积率
因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
3、宗地容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下,提高宗地容积率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价财税【2011】121号文
一、
容积率的内涵及其特性
容积率是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值,分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率,即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异。因此,容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标,也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性:
(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元,是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地,其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下,才能反映土地的具体利用强度,宗地间才具有可比性。
(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示