文档介绍：投资分析
2004年3月
项目可行性研究
目录
本次演示以广州的计算标准为例,若是外地项目,须根据当地的工程造价、税费征收标准及征收办法计算。
开发投资的构成
经济效益评价
开发投资的构成
开发投资额
=
开发成本
开发费用
+
一
开发成本
1+2+3+4+5+6+7
1
土地成本
2
前期工程费
3
建安工程费
4
基础设施费
5
公共配套设施费
6
不可预见费
7
开发期间税费
二
开发费用
1+2+3
1
管理费用
2
销售费用
3
财务费用
三
开发投资额
一+二
开发投资额
土地使用权出让金:
国家以土地所有者身份,将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。
由发展商提供实际发生额,或按土地市场价格估算(一般可参考当地土地拍卖信息)。建议平时留意并收集土地拍卖资讯。
土地成本
土地征用及拆迁安置补偿费:
土地征用费:
一般在征用农村土地时发生。
按征用的土地面积计算,计算标准按当地政府有关规定;
拆迁补偿费:
包括拆迁安置费和拆迁补偿费两部分,指开发建设单位对被拆除房屋的使用人、所有权人,依据有关规定给予安置、补偿所需的费用。
一般按拆除的建筑面积计算安置补偿额,计算时取实际赔偿额计算。
土地成本
规划设计费:
一般可按建安工程费×3%左右估算;
可行性研究费:
一般可按与本司签定的合同金额计算或按建安工程费×1%~3%估算;
地质勘察测绘费:
一般可按建安工程费×~%估算;
三通一平费:
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除的费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。
一般可按用地面积×40~60元/㎡估算(需要核对项目地块是否已经三通一平,并包含在土地成本中,避免重复计算) ;
前期费用
8-10
8-10
8-10
煤气
80-90
80-90
——
玻璃幕墙
50-80
30-50
20-30
消防
5-10
5-10
5-10
通讯
300-450
300-400
——
地下室费用
450-480
——
——
空调
150-180
100-150
——
电梯
220-250
120-200
100-120
一般水电安装
1200-2000
800-1200
650-800
土建工程
90-120
70-90
50-70
桩基础
高层(≥18)
小高层(8-17)
多层(≤7)
元/建筑面积㎡
建安工程费
直接用于工程建设的总成本费用。
以下是部分土建、设备及安装、装修工程费的近似经验估算值,仅供参考。
实际操作时需根据市场价格作相应调整。
1500以上
1000-1500
500-1000
商场/写字楼
800-1000或以上
600-800
400-600
住宅
高档
中档
低档
室内装修
在项目以带精装修的产品出售时估算
又称为红线内外工程费。
包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯等工程费用。
按实际发生的费用计算或可建筑平方米或用地平方米造价估算。
基础设施费
项目
元/占地面积㎡
供电外线铺设工程费
260-280
临时施工用地
55-75
小区内道路设施及标牌工程
100-120
供水外线铺设工程费
108-128
临时施工用水
20-40
环境美化及园林绿化
30-200
其他零星工程
40-60
例如:
包括小区内教育、卫生、文娱、商业服务业、行政以及其他公共配套设施发生的支出。
具体估算可参考“建安工程费”的估算方法。
公共配套设施费
项目
单价(元/㎡)
计算单位
幼儿园
850
建筑面积
中小学
900
建筑面积
卫生站
600
建筑面积
肉菜市场
600
建筑面积
停车场
1200
建筑面积
文化活动中心
1000
建筑面积
变电站
500
建筑面积
垃圾集散点
300
建筑面积
例如: