文档介绍：济南柳行片区棚户区改造项目初步分析报告1、地块现状及周边环境土地位置及形状地块位置:地块位于历山路与明湖东路交口以西,处于历下区与天桥区交界处,为城市中心区域,距离大明湖公园约有千米。地块位置地块形状:地块形状较不规则。地块四至范围:东:历山路西:规划路(保利大名湖)南:明湖东路北:胶济铁路地块主要经济指标项目计量单位数值总用地面积万㎡㎡,地理位置优越,当前为柳行小区居住区。地块内部多为柳行居委会村居,人口稠密,居住约5万人,外来人口租住者较多;地块内多为低档商业用房,且海晏门街仍有多处废品回收站点,当前区域形象较差;地块内部尚保留有蓬莱苑道观与东小杨庄教堂两处宗教场所,道观与教堂均已具百年历史。地块内部共有柳行村居居民1183户,2973人;其余居民3087户。地块内部共有建筑物建筑面积44万㎡,其中多层16万㎡,村居居民有证房产约7万㎡,无证自建房约21万㎡。㎡,㎡。地块内部有宗教用地两处,约3亩;国有企业用地两处,约50亩;柳行村居225亩;个人房产用地约142亩。,文化氛围较为浓厚;项目周边餐饮、文教、娱乐、休闲设施齐全但档次较低;地块距离解放桥1公里,距离老东门500米、距离洪楼广场1公里,距离北园大街500米,受多处商圈辐射,商业娱乐配套完善;地块周边交通便利,除BRT2号、3号及5号快速公交线路途经地块外,另有21条公交线路途经地块通往济南市各区域;另外,地块距离济南火车东站1公里,距离济南火车站约4公里,距离长途汽车5公里,出行便捷;地块周边文化氛围较为浓厚,周边多处中高等院校,例如山东省商贸学校、山东省教育学院,济南市商贸学校等;另项目周边有胸科医院,医疗配套完善;教育大厦、梨园大戏园距离项目不足百米,文教娱乐配套齐全。自2004年以来,济南城市棚户区改造工作开始实施,并逐年增加改造力度。天桥区为济南棚户区改造重点区域,项目周边明湖天地、保利芙蓉均为棚户区改造已完成项目;保利大名湖项目尚未对外销售。城市面貌的更新,带来房价的飞速上扬,保利芙蓉项目于2008年10月开盘,开盘起价5300元/㎡,而当前该项目二手房价格已逼近万元大关;保利大名湖项目尚未开盘,预计其售价将突破万元。2、,政府零收益原则,土地熟化成本即土地出让价格。:安置房建设、无证自建房货币补偿、安置回迁居民中转过渡费用、国有土地收储费用。根据初步测算,以上四项费用共计166600万元,考虑各项不可预见因素,熟化成本上调5%,估计土地熟化费用为174930万元。(不计土地部分费用)安置房建设规模32万㎡,建设成本2800元/㎡,共计需要资金89600万元;㎡,补偿标准2000元/㎡,共计需要资金42000万元;,补偿标准每户5万元,共计需要资金20000万元;,分别为;牙膏厂和商贸学校地块,共约50亩,预计收储地价为300万元/亩,收储总费用为15000万元。:安置房建设、无证自建房货币补偿、安置回迁居民中转过渡费用、国有土地收储费用,以上四项费用共计166600万元,考虑各项不可预见因素,估计土地熟化成本为174930万元。,政府土地零收益原则,土地熟化费用即土地出让价格,。3、、所处区位、形状及济南房地产市场情况,对项目地块做了以下初步规划:主要经济指标项目数值总用地面积(万㎡)(万㎡);(万㎡)(万㎡)(万㎡)地下室7地下车库及其他15合计22配套公建构成项目计量单位数值底商万㎡㎡㎡㎡㎡㎡,㎡,㎡;根据济南市棚户区改造土地政府零收益政策,土地熟化成本即土地出让价格,考虑土地出让金契税,柳行地块土地费用(含契税)为180178万元;根据区域房地产市