文档介绍：全新的季节:中国房地产未来十大趋势
(赵晓  李慧忠  陈金保)
    从2013年开始,中国房地产将进入一个与过去十年完全不同的季节!
从改革周期的维度判断,未来五年特别是未来两年应该会着意显示出宽松、开明、努力和有为;从经济增长周期的维度判断,则中国经济在2012年已经软着陆成功,且已呈复苏回升态势,未来十年中国经济有望进入新型“稳态增长”,进而迈向新的大国崛起台阶,一举超越美国成为世界最大经济体;如果从房地产产业的维度判断,则一个全新的季节也已经来临,无论增长态势、市场格局、政策趋势以及产业组织等都将发生重要变化。
值此之际,每一位身处这个大时代的理性经济人需要做什么呢?那就是敏锐地去捕捉新的变化趋势,快速找到并确认自己的新的身份,以进入新的季节,迈向新的未来。本文意在粗略勾划出未来十年中国房地产的十大变化趋势。
趋势一:中国经济从10%的大波动“超高增长”进入“七上八下”的“次高增长”以及小颠簸的“稳态增长”,而房地产业也从“超高增长”转变为“中低速增长”。
过去30年,中国经济的年均增长率接近10%,尤其过去十年间,中国经济的年均增长甚至超过了10%,这是典型的超高速增长。用世界银行的评价来说,就是在人类历史上,还从来没有如此多的人口,在如此长的时间内,实现过如此快速的持续增长。但是展望从现在到2020年未来的中国经济增长,中国将告别10%上下的超高增长,转而进入“七上八下”的次高增长。
有三个因素发生了变化:一是中国人口周期的变化,进而必然引发经济周期的变化。进入2010年后,中国从“人口红利”开始转向“人口负债”,经济增长则从“劳动力无限供给”时代进入到劳动力相对紧张进而劳动力价格不断上升时期,经济增长必然随之告别“超高增长”,转
而进入劳动力约束下的“次高增长”。人口周期所带来的增长格局的变化,在几乎所有的国家都发生过,中国也不会例外。
二是房车主导的重化工业增长将风光不再。2000-2010年,中国的房屋年销售从100万套增长到1000万套,汽车年产量则从200万辆增长到2000万辆,房和车十年都分别增长了十倍,年复合增长在20%以上。但展望2020年的未来十年增长,各自能再增长一倍就不错,如此年复合增长速度将急速滑落到5-7%的地步,甚至不及同时期中国经济的年均增长速度。2012年,钢铁生产十年增长最低,而服务业占中国经济比重第一次超过第二产业,昭示出中国重化工业增长已走向衰落,房、车将逐渐告别主导产业地位,中国经济也将痛失最强劲的发动机。
三是中国政府对于增长速度的偏好已经发生变化。现在无论是政府还是社会更看重的是经济增长质量、社会和谐、生态保护以及公平公义等。同时,由于就业压力的降低,政府也不再需要以刺激政策来维持经济超高增长。也正因为上述原因,2012年中央经济工作会议提出的经济工作最终目标已由过去的“保持经济平稳较快发展”这一元目标转变为“实现经济持续健康发展和社会和谐稳定”的二元目标。在缺乏政策强力推动的前提下,中国经济当然也就只能顺位在“七上八下”的自然增长轨道中。
但是,中国仍没有脱离青春发育长身高的阶段,因此未来经济增长的动力仍然会表现强劲。从外部环境看,世界经济可能已经告别了最坏的时期。如果全球经济向好,中国的进出口也将进一步回暖。从国内环境来看,政府动力不会衰减,而市场动力在复苏。因此,我们判断2013年中国经济的增长将重回8%的增长轨道,而2020年前大多数年份中国经济增长可望在“七上八下”的轨道上颠簸运行。
从增长的波动来看,我们判断中国经济也将告别大起大落的阶段,转而进入到“稳态增长”阶段。“七上八下”的增速慢吗?据英国《经济学家》杂志中国专栏的预测文章,%,%,%,同时物价上涨控制在年均4%,人民币年升值控制在3%,那么到2016年的时候中国按照购买力平价计算的经济总量将第一次超过美国,而到2018年的时候,即便按官方汇率计算
中国的经济总量也将超过美国。另据假设,未来十年中国的年均增长只有7%,那么到2020年的时候,中国经济总量也将增长一倍,约相当于当时美国经济总量的64%,日本经济总量的2倍,德国经济总量的3倍以及英国、法国、印度、巴西等国的各4倍,加拿大的6部以及墨西哥的12倍。如此展望未来十年的中国经济和房地产发展,其实仍是一个美好增长的季节,甚至是一个更美的季节,但又是一个明显不一样的季节。
趋势二:房地产市场格局从“卖方市场”转变为“买方市场”。
中国未来相当一段时期房地产需求仍将持续上升,但供不应求的局面已经过去,而供大于求的局面将逐步显现,并且将主导未来的房地产发展大势。
据“城镇化需求预测模型”测算,到2020年新建住房面积将增长到15.