文档介绍：全国中文核心期刊·财会月刊
阴
国有土地上房屋征收评估如何做到公正有效
胡菁菁蒋品洪
浙江广厦建设职业技术学院浙江东阳 322100 东阳华宇资产评估事务所浙江东阳 322100
渊冤
【摘要】公平补偿是房屋征收的前提,也是对房屋征收的限制和对被征收人利益的保护。被征收房屋的价值由评估机
构评估确定,只有评估结果公正才能实现公平补偿。本文基于当前房屋征收评估中存在的评估对象不明确、评估价值过低、
评估过程中没有真正尊重被征收人权利等问题,提出建立评估机构之间的相互竞争、监督和制约机制以及评估报告说理制
度,以实现房屋征收评估的公正、有效。
【关键词】房屋征收评估土地使用权公平补偿评估报告说理制度
商业性的城市房地产开发尤其是旧城改造和危房重建属致房屋占用范围内的土地使用权一并被处分。对此,《国有土
于城市建设和国民经济发展的一部分。我国征收制度面临的地上房屋征收与补偿条例》第 13 条指出:房屋被依法征收的,
是制度性难题,即城市化与工业化的高度发展使非公益性的国有土地使用权同时收回。《物权法》第 148 条规定:建设用地
用地需求急剧膨胀,而现有制度却无法有效解决这一问题,致使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当
使征收制度被异化为解决城市发展所需用地的手段。就暴力依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产
冲突常发、社会反响激烈的旧城区改建而言,既包括商业性城给予补偿,并退还相应的出让金。提前收回土地使用权,只需
市房地产开发项目,也包括市政设施建设项目,征收是否基于要退还相应的出让金即可。很明显,“退还相应的出让金”不是
公共利益的需要很难判别。如果过分从公共利益角度限制征《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定的“补偿”,更不属
收,则不利于社会转型和经济发展。实际上,由于征收是政府于其规定的征收对象。
行为,以不符合公共利益为理由加以阻止基本不可能。对征收然而土地使用权一旦设立,即成为土地使用权人的财产
的限制、对被征收者利益保护只剩下公平补偿了。权(他物权),具有独立的法律地位和财产价值,可以转让、抵
要求政府(房屋征收部门)给予公平补偿是被征收人的权押、互换、出资或者赠与等,其增值收益当然归土地使用权人
利,公平补偿是政府强制取得被征收人房屋的必要代价和法所有。根据市场经济体制的逻辑,其存在价值应该根据市场法
定义务。张千帆(2005)指出:政府常常忽略征收行为给被征收则和土地使用权的现行交易价格来确定,不能以取得时的出
人造成的不良影响,倾向于做出过度征收的决策,导致资源的让金与土地使用年限之间的比例关系来确定。出让金只是获
错误配置和浪费。要求政府给予公平补偿,将推动政府比较征得土地使用权时的市场买价,属于历史价值,而转让价值必须
收成本和征收后的财产价值,作出符合整体效率的决策。2011 以转让时的市场价格为基础进行核定,而与当初的出让金不
年 1 月颁发了《国有土地上房屋征收与补偿条例》,其中第 19 再相关。尤其是《物权法》第 149 条确立了住宅建设用地使用
条规定,被征收房屋的价值由房地产价格评估机构评估确定。权“自动续期”制度后,就谈不上“收回”或者“提前收回”的问
只有房地产价格评估机构做出公正的评估结果,才能实