文档介绍：房地产价格模型分析
1、房地产市场和证券市场均为无套利前提下的房价定价模型
模型的假设
⑴房地产市场和证券市场均为无套利市场;
⑵房地产市场房价每年的增长率保持不变,增长率为;
⑶消费者对住房的消费假设为投资性需求,一方面为了得到单位面积房价增加而得到的报酬,另一方面为得到房屋出租的租金收入;
⑷房价的上涨率大于住房的折旧率;
模型的符号说明
符号
符号说明
某个消费者用于投资的总资金
当期房价
房价的每年上涨率
期后房价的预期价格
住房的折旧率
银行的短期利率
每年住房的出租价格
证券的第期的预期回报率
当期的证券价格
第期的每股支付的红利
消费者购买住房和证券的期限
消费者将当期所有的资金用于住房消费所得到的回报的现值
消费者把全部投资资金用于购买房屋并且出租,在第期销售住房,得到的全部收入的现值为:
其中,
所以:
消费者将当期所有的资金用于证券投资所得到的回报的现值
投资者把全部的投资资金用于购买证券,持有期后出售,得到的收入现值为:
在房地产市场和证券市场均为无套利假设下的房价定价模型
由于在房地产市场与证券市场均为无套利的假设下,购买住房的收入与购买证券的收入是相等的。即
即
即
所以在房地产市场无套利条件下,房价定价模型为:
结论
当期住房单位面积的价格和消费者所拥有的投资资金无关;
在该地域的房屋出租价格与房价成正比例关系,房屋的出租价格越高,该地的住房价格越高;
当期住房单位面积的价格和当期证券价格成正相关关系,用房地产市场和证券市场同时无套利假设条件下,对房价定价模型中的对求导得到:
所以,当期住房单位面积的价格和当期证券价格成正相关关系。房地产市场和证券市场具有正相关关系,证券市场越景气,房地产市场的房价也相应地越高。
2、房价收入比模型
房价收入比是衡量居民购房能力的一个重要指标。
,其中,每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下:
由于我国住房商品化是从上世纪90年代开始起步,因此我国房价收入比应该从上世纪90年代初开始计算,得出1991-2010年房价收入比结果如图:
图1、 1991-2010年我国房价收入比折线图
从图中可以看出,我稳,可以分为四个阶段以供讨论:
第一阶段是1991—1993年。由于中央政府的对房地产的大力推广,房价迅速上升,房价收入比于1992年达到90年代的最高点。1993年根据房价过高、炒房过热的现状出台了一系列政策措施使得房价稍微缓和。
第二阶段是1994—2003,平稳上升和平稳下降阶段。此阶段中央政府一直对房地产业的管理有松有驰,调控适度,加上国民的经济健康发展,市场较为规范,因此,这个阶段的房价一直比较稳定,涨幅和降幅都不大。
第三阶段是2004 年—2007年,为较速上升阶段。,比2003 ,。这一阶段房价暴涨,有的地方出现房地产泡沫。
第四阶段是2008—2010年,这三年房价收入比振幅比较大,,2009金融危机的影响开始缓和,恢复增长, 经过中央政府的频繁调控,房价开始有所缓和2010年有所平缓。