文档介绍：万达——商业空间的营造专家
万达集团自2000年开始由住宅向商业地产转型,经过短短十年的发展,万达成为以商业地产、高级酒店、文
化产业、连锁百货为支柱产业的内地最大的商业不动产运营商。万达目前已在全国开业27座大型购物广场、
8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货店,计划到2012年企业资产超过1500亿元,年销售额
1000亿元,向世界级企业集团的目标迈进。
万达在商业地产开发上的成功取决于其核心竞争力,而在这之中最为关键的就是万达多年商业地产开发积
累下来的独到经验和规范化管理模式。
新项目瞄准城市副中心或新区中心
万达目前已经进入国内 26个城市,投资的项目主要分布在国内沿海和东部经济发达的一、二线城市的核心
地段,一般都选择省会或中心城市布局。经过十年的发展,万达第一、二代的商业产品在中心城市的核心商圈
已基本布局完成,2003 年之后推出的第三代产品——大型城市综合体项目规模很大,建筑面积多为50万~100
万平方米,甚至可以达到150 万~190万平方米,因此在项目选址策略上进行了调整,开始转向城市副中心或
新区的中心,如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心、宁波鄞州区、苏州工业园
区等。
选择次级商圈是万达依据城市发展趋势而进行的战略调整,目前城市核心商圈的土地十分稀缺,竞争激烈
而且要付出高额的土地成本,而城市副中心及新区土地成本较低,土地规模较大,可供开发多种产品,降
低开发风险。城市副中心及新区一般规划起点高,适合建造高品质的项目,迎合了目前城市中高收入群体
向副中心或新区转移的趋势,也为商业项目奠定较好的消费基础。另外,在城市副中心及新区的开发项目
开发大型综合体投入可以带动区域建设,还能够获得政府较好的政策优惠。
有限的空间内如何实现经营收益最大化
业态规划就是指商业项目根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在项目中的分布及分配比
例的过程。对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到项目定位的实现、客流的共享,更关系
到经营收益的最大化。
无论万达综合体项目规模有多大,租赁空间也是有限的,通常会根据市场的需求和发展的阶段适时调整相
业态,比如开业初期更多的是关注购物中心整体品牌的知名度以及其对周围消费群体的吸引能力,在业态配
比上更多考虑那些能迅速促进稳场与旺场经营的业态与品牌;而对于步入稳定成长区或成熟区的购物中心,
更多考虑的是购物中心的品质和持续盈利能力,这时候对业态和品牌肯定会有更高的要求。
具体来说,万达在对综合体进行业态规划时会考虑以下几个层面的问题:
首先是业态的区域定位,考虑一个综合体或是购物中心在特定区域应该承载哪些功能。位于不同城市不同区
域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别,如上海五角场
万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD 万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波
万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
其次是要确定各业态在综合体或购物中心中的比重。综合体立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,
其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合体,购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对
比较均衡,而位于市郊的综