文档介绍：美国房地产交易税费
美国房产税制概况
美国财产税由五十州之州政府及地方政府负责征收,联邦政府不参与税收分成只负责资料汇总及研究税制事宜。财产税是美国地方政府主要的税源之一,例如:加利福尼亚州各地方郡县征收的财产税是地方教育、建设等基金的主要财源。根据1992年统计资料显示,所得税约占美国整个税收的一半;销售、使用货物等间接税在美所占比例不到20%;财产税约占美国整个税收收入的10%;州财产税收入占州政府总税收的75%,从以上数据可以看出州政府对中央政府财政之依赖与财产税收对州政府财政之重要性。
美国财产税分为三部份:一、不动产财产税;二、动产财产税;三、移转税。不动产财产税主要就是房产税,为本节讨论重点、动产财产税与移转税本节不讨论,但移转税为不动产由于买卖、交换、赠与、继承等原因发生财产移转而按该财产价值课征税赋,由于通常按房地产契价而征税,因此又被称为契税。一般纳税人以购买印花的方式代替税金,故又称印花税。即移转税、契税与印花税皆为同一税种的不同名称。
美国之不动产财产税一般包括不动产税、特别附加税等。一般来说,当不动产所有权转变、房产重建、加建或增减特别附加税捐等情况时,政府当局会对其进行重新估价或调整税率及补加税款。美国每州税率不同,各州有权自定税收规则,以加利福尼亚州为例:不动产税原则上约为买入价格的1%。各州课征财产税的基数亦有差别,通常课征基额以最近买卖价格为基数,但也有部分地区由税局自行估价,税基皆以其公平市价或公平市价之一定比率为准。美国对于土地及房屋之财产价值是采取合并课征,其课征方式是以市场价格为基础的评定方式,美国虽强调按市价或实价查估,但实际上出于政治因素而仅为市价的一部分且查估实价亦维持长时间不调整。因此,房地应税价值可保持长期不调整,但每年之税率则随各年通货膨
胀而每年改变,即采取弹性税率。其中以加利福尼亚州的规定较为特别,其不动产价值的评估以一九七六年之评价为基准,每年以不超过2%增值率评估该财产价值,惟不动产出售时得以当年公平市价为税基征收财产税。
美国的房产税率并无统一标准,税率高低由各州根据本州财政需要采弹性比例税率(各州订有最高限额),浮动范围为0%到3%之间。每辖区所需财政支出金额,扣除他级政府补助及其他收入可估计出财产税应课税额。该年度应课财产税之税率=预估每年应课之房地财产税之税收总额÷当时该地全部课税房地价之