文档介绍：延平区
房地产市场调研报告
福建象屿房地产开发有限公司
策划部
目录
前言……………………………………………………………………3
一、市场运行形势………………………………………………………4
1、城市宏观经济情况………………………………………………………4
2、宏观房地产市场分析……………………………………………………5
1)人均住房面积…………………………………………………………… 5
2)居民家庭居住条件构成……………………………………………………5
3)房地产数据分析……………………………………………………………7
4)延平区房地产区域划分……………………………………………………8
二、在售楼盘分析…………………………………………………………9
1、价格分析………………………………………………………………9
2、户型分析………………………………………………………………11
3、户型去化分析…………………………………………………………12
4、客户群体分析…………………………………………………………13
5、物业管理现状……………………………………………………………14
6、智能化系统现状…………………………………………………………15
7、新技术、新材料的运用…………………………………………………… 15
楼盘资料汇总……………………………………………………………16
前言
作为开发商,掌握项目所在地微观房地产市场的市场环境及发展水平,深入、系统、全面地了解当前项目所在地市场上各竞争项目的详细情况,这是最基础最根本的工作。同时,在此基础上,建立并逐步完善房地产市场资料库,为项目市场决策提供准确、完整的市场数据,并保持资料库信息的不断更新与完整,这也是企划部的重要职责之一。虽然斯坦福公司、新格公司、方略公司都对南平市的房地产市场进行了调研。但是所谓“仁者见仁,智者见智”,作为开发商,在对项目有着深刻理解的基础上,在各专业公司不同侧面的市场调研报告之上,“实地印证”、“亲身体验”才能真正得以深刻理解。
本次调研主要采用踩盘调查的方法,辅以电话调查及二手资料的收集,调查时间从2005年9月15日至2005年9月22日,调查对象为南平市延平区的各在售楼盘,同时做了部分宏观数据的收集。各在售楼盘的价格、户型配比、各户型的销售情况、物业管理、小区配套为本次市场调研的重点。
本次的市调活动,得到了公司领导、建设集团房地产事业部和各部门同事的指导及大力支持,在此致以衷心的感谢!由于报告资料的不足及受水平限制,若有疏漏和错误之处,欢迎各位领导和同事批评指正。
一、市场运行形势
1、宏观经济情况
图一:延平区2000-2004年地区生产总值(万元)
2004年,延平区地区生产总值764409万元,%,%。纵观近五年延平区的地区生产总值,有两个关键节点:一是在2000年,经过上年的调整,此后连续三年经济大幅增长;二是在2003年,因为2002年的产业结构调整,所以2003年地区生产总值反而下降,但到2004年,又有了较大的涨幅。可以预计,经过不断的产业调整与优化,此后的几年,将是南平经济飞速发展的几年。
图二:2004年福建各地人均GDP(元)
2004年,南平市人均GDP为11130元,在全国排名206位,远远低于厦门和福州,比起同是福建地级市的漳州(18583元)也有一定的差距。
2、宏观房地产市场分析
1)人均住房面积
2004年,㎡,高于厦门和福州,比漳州(㎡)略低。根据行业常规,一般越是发达的城市人均住房面积也就越低,但是南平的人均住房面积却低于漳州,究其原因,主要是南平的房屋建筑密度过大,远远高于一般城市,这样虽然人均住房面积有了提高,但是居住质量确是大大的下降了。
图三:2004年福建各地城镇人均住房总建筑面积(平方米)
2)居民家庭居住条件构成
从城镇居民家庭居住房屋产权来看,延平区有55%的城镇居民居住的是房改私房,40%的人居住的是商品房,其他占5%。延平区的房改私房比重占到了总数的一半以上,而且这些房屋大都建设的比较早,居住条件也比较低,同时住这些房屋的居民大都是各事业单位及南平大的企业单位员工,家庭收入也较高,所以这55%的房改私房的住户将是未来几年延平区的商品房主要客户。
图四、五:2004年延平区城镇居民家庭居住条件构成
按住宅建筑式样分,%的城镇居民居住的是二居室,%的城镇居民居住的是三居室,这两项加起来达到了95%。原因有二:一是前几年延平区不论是单位建房还是商品房,户型几乎全是这两种;二是延平区2004年平均每户