文档介绍：昆山淀山湖岸项目后期定位产品建议整体框架1、突破3、发力LAKE & LIVE2、方向突破第一部分打破现状区域简述主力区域大自然别墅云湖御墅以淀山湖为中心,周边四方别墅主要聚集在东北方向东南方向由于临近青浦区,产权性质属于上海,从而与纯正淀山湖区域内在售别墅项目有一定的差异淀山湖、度假、别墅,向东北方看10000-20000元/㎡之间300-800万元/套12000-25000元/㎡之间200-4000万元/套6000-8000元/㎡之间160-400万/套13500-30000元/㎡之间400-4000万元/套15000-18000元/㎡之间600-900万/套有钱人的天堂,没钱人的奢想别墅聚集区一线湖景二线湖景别墅聚零散补充集区本案缺少一线湖景资源,与区域内部项目相比缺少景观核心竞争力。若以相同类产品直接竞争,必须以牺牲价格手段扩大自己的竞争力本案位于淀山湖度假别墅主力区域,周边项目较多,各类档次参差,竞争较激烈大区域看好,小区域利空本案简介二期合院主力户型260-400㎡从新定位产品建成保留二期-1二期-2产品类型合院小院面积区间260-450㎡260-300㎡套数76套42套容积率 %机动车停车位 2辆/户北侧河道新乐路万园路万园路新乐路东、西两条支道直通主干道新乐路,项目进入性好,北侧临靠河道,稍加修葺将形成一定的景观带黄浦江南路本案简介自然资源:以淀山湖为核心,周边多个古镇,是集景观与人文为一体的区域交通枢纽:沿着沪宁高速,拉近了上海与淀山湖的距离,大虹桥的规划直接将淀山湖定义为上海的西郊淀山湖,为上海所熟知的后花园总价100万以下公寓项目淀山湖客户汇总总价100-600万小面积别墅总价600万以上大面积独栋上海客户90%淀山湖本地中高端客户如:福运马洛卡花园洋房如:时代御湖云湖御墅如:富力湾纳帕尔湾淀湖桃源绅园上海客户95%现有客户构成从目前的情况看来,目前客户前往淀山湖的频率主要为半年及半年以上,完全不符合当初的预想从目前的情况看来,目前客户前往淀山湖的频率主要为半年及半年以上,完全不符合当初的预想目前现状目前的情况看来,客户目前持有房屋用于度假、自住、投资客户比例均有所减少目前的情况看来,客户目前持有房屋用于度假、自住、投资客户比例均有所减少主要原因:目前淀山湖周边配套仍不完善,不适宜度假自住购房至今项目增值慢,周边楼盘多,转手难度大客户被动持有物业这个后花园认知度正在逐渐降低