文档介绍：沈阳高力项目项目定位报告报告导读宏观政策背景房地产市场分析宏观市场研究1区域概况交通系统产业支撑区域规划发展3地块区位、指标周边环境周边配套交通网络系统项目区位分析2浑南的发展进程市场进入情况曝光情况浑南新城发展形势4浑南市场情况浑南项目分布情况浑南整体市场成交情况浑南典型个案情况高端市场情况在售高端项目分布代表性高端项目情况未来豪宅市场格局未来豪宅市场发展形势高层产品定位洋房产品定位别墅产品定位项目定位5高层客户定位洋房客户定位别墅客户定位客户定位6海尔绿城全运村案例借鉴7><7高层建议多层建议景观建议外立面建议8目标厘定案例借鉴策略导出形象思考具体执行营销建议9推售计划12商业建议11市场表现商铺价值梳理商铺建议写字间推售节奏价格策略全年销售目标宏观市场研究宏观调控背景房地产市场分析宏观政策回顾3月10日,国十一条出台,强调房地产用地监控。4月1<7日,首套自住建面90平以上家庭首付30%,贷款购买二套房首付不低于50%,。5月2日,央行年内第三次上调存款准备金率。6月4日,三部委发文明确个人房贷二套房认定标准。9月29日,契税上调,暂停三套贷款。政策调控背景2010年国家开始了对房地产行业的频繁调控,2011年持续收紧,限购政策全面铺开。2010年2011年调控频繁且逐渐严厉国务院:1月26日,国务院出台8条政策,对房地产市场进行调控。核心措施主要有:二套房首付提至6成,设定房价控制目标、调整营业税征收、限购令全面铺开等。中国人民银行:<7.<7加息政策调控背景沈阳政策梳理限购细则:3月1日,沈阳市对外发布了《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》),规定对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女,下同)、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在二环区域内向其售房。政策特点:区域限购。与其他城市限购政策的对比北京——严厉版北京:从空间看,在全市范围进行限购;从时间看,对非户籍人口购房的纳税证明限制要求提升至5年,这点明显严厉于其他城市。上海、广州——中规中矩版在空间上对全市范围进行限购;从时间上看,对非户籍人口购房纳税证明要求为1年。其中上海、杭州、济南对非户籍人口购房纳税证明要求购房前两年内累计满1年即可。沈阳——温和版这类城市的限购令在空间上对部分区域进行停购,一般为市区或者中心城区;从时间上看,对非户籍人口购房纳税证明要求1年。沈阳出台的限购令仅限于二环区域内,与其他城市相比,政策相对温和。宏观调控政策:出台频繁、力度不断加大沈阳限购政策:区域限购、相对宽松现阶段沈阳房地产市场运行的状况如何?房地产市场分析沈阳市近年商品房供求情况2009年起沈阳市场首次出现了供不应求的态势,供求比为为1:,2010年供求比1:,2011年1月-8月商品房供求比1:,供需基本达到平衡供大于求供不应求2011年8月,沈阳市商品房整体均价达到624<7元/平方米,%,%,去年沈阳价格高速上涨,今年成交价格涨幅出现了明显的萎缩。沈阳市近年商品房价格走势历年成交情况近两年沈阳房地产市场增长较快,特别是2010年,保持了09年的良好势头,并且价格上涨迅速,直至2011年8月,市场供需基本达到平衡,但价格涨幅出现明显的萎缩。可见限购对于市场还是具备一定的影响力。房地产市场分析整体市场情况供应情况:供应量较比去年同期相比,整体市场出现了提前,而且供应量大幅增加。今年4-8月对比去年同期,%。成交情况:限购令之后,环比1-3月的成交量,沈阳商品房月度成交量出现了明显的萎缩,传统淡季1-3月的月均成交量比旺季4-%。今年4到8月,全市的成交量约为605万平,%,供应量大幅增加而成交量持续萎缩,市场严重供大于求,::1-%,%。受政策调控的影响,全市整体价格并没有像去年出现快速冲高的现象,预计今年全市房价将呈现出小幅稳步上涨的状态。在限购的影响下,4-8月成交量较去年同期和今年1-3月萎缩明显,同时供应大幅放量,整体市场出现了供大于求的态势。房地产市场分析2011年沈