文档介绍：一、前言对本案进行可行性分析,旨在通过对当地经济、文化、房地产市场及宗地分析,提出项目规划的理念、项目定位、市场定位及分期开发的初步建议;以规划和开发为前提,进行项目投资价值分析,阐明项目开发中存在的问题和产生的效益,并通过成本分析、毛利润分析、税后利润分析、盈亏平衡点分析、投资敏感性分析,为投资决策提供依据,为项目运作保驾护航;本案从城市战略背景及项目资源分析,我们将本案定位为CLD概念,也就是中央居住区。项目定位为复合地产项目,即融合商业、商务、商住和居住为一体的大型地产项目。本案主要经济技术指标参照行业规划的主要标准和项目定位展开,其中总用地面积379423,总建筑面积574134平米。,建筑面(含底框商业)积524134平米;,地上四层\地下一层,建筑面积50000平米;由于缺乏土地价格资料和可参照对象,在土地价格演算上存在一定误差,仅供参考使用。其它成本和财务分析,均参照行业标准展开,虽有所出入,但具有很强的参考价值;本案项目规模较大,我们共分五期进行开发,每期开发约10万平米,基本处于市场可消化的范围内。项目建设采用滚动开发模式,以销售资金支持后续开发,保证资金使用的效率;项目分五期开发,价格逐步走高,住宅演算的平均价格为1950元/平米,底框商业演算的平均价格为7000元/平米,商业演算的平均价格(五层)为5120元/平米;该项目总的销售额是136123万元。其中住宅销售额99003,底框商业销售额11760万元,商业销售额25360万元;根据分期开发和销售计划。2008年初开发建设,当年实现销售业绩20516万元,2009年实现销售业绩21184万元,2010年实现销售业绩21852万元,2011年实现销售业绩22520万元,2012年实现销售业绩34691万元,2013年实现销售业绩15360万元。该项目的开发总成本是99790万元,可以实现36333万元的税前利润,%;,%。项目住宅部分的毛利润总额是25353万元;,%。项目商业部分的毛利润总额是10980万元;,%;对项目利润影响最大的变动因素是土地成本和商业项目的销售率,这也是导致本案投资风险的主要因素。其次,土地获取的政策性风险、周期性风险都是必须加以重视的因素;从整体财务分析而言,本案具有较好的盈利能力,对企业品牌战略提升和可持续发展意义重大,因此具备运做价值;为保证项目投资万无一失,并为本案的运做提供更多的参考意见,建议对本案进行更加细致的调研和论证工作,受时间、精力和资料限制,本案为初步方案,仅供参考和借鉴;第一部分、、城市发展规划与宗地的关系对项目开发的影响按照阿克苏市的规划,“十一五”期间,阿克苏市城市建成区规模扩大到45平方公里(现为27平方公里,基本实现翻番),基本建成“一轴两翼”城市发展框架,城市绿化覆盖率将力争达到40%。在未来的发展中,阿克苏市将改造多浪河,扩建多浪公园,建造库玛拉克河东岸永久性河堤,重点建设“五纵四横十一湖”,全力打造森林化、生态化、环保型的“水韵之城”。其次,阿克苏地区人口增长和城镇化水平在未来十年,将获得快速的发展,以“阿温”和“库拜”为核心的两大城市圈将促进区域经济的增长。本案位于阿克苏市中心,依托人口和经济优势,必将对该地块价值产生实质性的利好,房地产价格和销售也将进一步向好的方向发展,如此多的宏观因素都对本地块产生长期而深远的影响。阿克苏地区人口增长预测(万人)2000年2005年2010年2020年地、市、、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位该区域属于阿克苏市传统的维族居住区,其居住拥有相当长的历史,作为维族墓地的所在地,在维族文化中占有重要的地位。伴随着近些年城市的发展和开发,该区域少数民族逐步向王三街(虹桥花园)所在的区域迁移,使该区域汉族人口所占的比例逐步提升,人口构成以外来人口(租房)和生意人为主(香港巴扎和南城市场商户为主)。从区域战略发展的角度而言,由于四面临街,地处城市中心,具备极强的商业辐射能力,且周边已经形成若干有