文档介绍：中国房地产战争
叶檀
为房地产行业沉默三分钟
房地产行业是一个典型的市场为表、权力为里的行业。我们在教育、金融等行业都见识过这套逻辑,动辄以市场化为名向消费者收高价费用,究其实是垄断者收取溢价。
这是渐进式改革的一大特点,在改革时期难有本质变化。这样的行业发展到极致会成为大多数人的噩梦,因为绝大多数消费者不得不品尝高房价与高度管制导致预期收益缩水的双重痛苦,一旦压力到达临界点,就会爆发。
某个行业成为消费者的痛苦之源,甚至成为贫富差距的替罪羊,指导该行业的政策与消费市场肯定出了大问题。所以,房地产行业的反思不仅需要开发商、房地产学者,更需要政策制定者、消费者的参与。
房地产行业恢复理性的标志之一是,房地产市场正在细分消费市场,开发商意识到细分市场,拥有固定的客户群、稳健的财务管理与精良的专业素质,才是度过严冬的不二法门。消费群体的细分,带动开发商经营模式的细分,不同的开发商或以高端住宅、或以不同品级的写字楼、或以中高收入的白领、或以普通工薪层为目标消费群体制定战略。
更理智的表现是,境况不算太差的房地产企业对于高息融资保持谨慎态度,但现金流不足时背负高息债务,无疑是慢性自杀。房地产标志性企业万科、金地、招商、保利等的龙头地位有所动摇,这些公司的过度扩张政策受到质疑,公司每股经营性现金流均为负值,且创下五年来最低值。
万科是中国转型过程中典型的分裂式企业,他们具有专业与职业的精神,在商品房的专业化方面孜孜以求,对于扩大市场份额念念不忘,谁也不会忘记万科在2008年年报中对市场份额得意的强调。但万科也是个投机的企业,他们在2007年的地产炒作狂潮期四处拿地,成为土地与股市泡沫链条中的重要推手,在2007年年底又由精神领袖王石提出拐点论,在全国掀起降价狂潮。
我们应该鼓励理性反思,这是市场正常的第一步。
但我担心反思能否通过制度性的推进,成为下一轮房改的有益积淀。从根本上来说,房地产市场是投机政策而不是长远规划的产物。在政府1998年后通过艰苦努力,如愿以偿地使房地产市场部分商品化,2003年SARS之后为了拉动内需,修改保障型住房政策,为渊驱鱼,把大多数工薪阶层逼成商品房的消费者。政府如愿以偿使房地产行业成为拉动消费的重要产业后,却发现陷入了外有愤怒的消费者、内有急速扩张的无技术含量开发商的重重矛盾,以及资产品价格急剧上涨高至难以为继的窘境。政策因此不断变化,一月几变并不鲜见,本意是为了让房地产趋于理性,结果是激起了房地产非理性的恐慌和狂热。
房地产行业的反思契机是紧缩性金融政策的强大压力,出发点是缓解社会矛盾,化解资产泡沫,而不是出于对房地产市场规律的尊重。
房地产市场政策的翻云覆雨,导致投机主义者增加。远的不说,从2007年到2008年,房地产市场就出现了令人震惊的变化。在泡沫期,房地产市场成为挤泡重灾区;经济紧缩周期,房地产再次被当作居民消费的法宝,受到政策的支撑。而保障房分配的失衡,投资品种过少、寻租空间的广阔,也让房地产市场无法树立正常的规律,时常处于大起大落的悲喜交集之中。2009年3月,房地产市场出现小阳春,万科表示珠三角房价已经触底,显示出对于政策的领悟水平,万科局部地区的降价之风已经是过去的一页。
土地政策没有改变迹象。以往房地产开发商之所以不重视现金流,是因为土地成为融资之源,可以通过抵押、出售等方式随时变现。既然土地是最好的投资品种,可以坐地起价,为什么要保证充足的现金流?那是浪费资金。政府一度动用资金杠杆逼迫开发商改变游戏规则,但没有从根本上动摇土地作为投资品收取高溢价的定位。
一场深刻的反思需要伴随制度性变革,一个理性的市场需要相应的金融、税收等各方面的配套措施:以明确的税收取代五花八门的税费,以确定的税源代替土地的第二财政地位,以充分有序的市场竞争筛选出优质企业,而不是以倾斜的融资手段由政府钦定市场扛鼎企业。而某些言过其实的消费者在住房民粹主义下对于福利房体制的念念不忘,成为房地产改革的绊脚石。
如果不能产生上述变革,反思的果实就是不够彻底的半吊子改革,等到土壤气候适宜,原有模式会全面回潮。
三聚氰胺的劣质基因具有极强的传染力,不仅存在于食品企业,更会蔓延到国内所有企业。产品质量是中国制造的命门,要提升中国制造的信誉,必须有完备的政府监管,有企业的激励机制,有消费者畅通的维权渠道。而在房地产市场,此三路均不畅。
房地产行业说得太多,唾沫掩盖了真相,口号掩盖了理性。沉默三分钟,为了一个畸形的行业。
第一章忽左忽右的政府态度(一)
更新时间2009-11-5 14:43:27 字数:5262
房地产业:为何绝望地收获跳蚤
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