文档介绍：红豆·镇江荷花塘项目
上海上实投资顾问出品
【议程】
壹·基础研究篇 004
Location Analysis
贰·定位分析篇 010
Project Position
叁·功能策划篇 035
Concept Planning Proposal
【序】
本次报告主要针对荷花塘项目在现有规划条件的基础上,结合地块的文化特性,通过规划对地块进行最大化的价值体现;从而达到项目开发利润和品牌形象最大化。
红豆镇江分公司,在立足香江花城大盘开发成功经验的基础和建立的品牌形象上,本项目的开发必然再上台阶,再创新高,持续引领镇江人居生活方向。
红豆·镇江
荷花塘项目
前期定位策划报告
2010
超
越
Zhenjiang HONGDO
International Cultural & Arts Center
壹·基础研究篇
火车站
本项目
金山寺
长江渡口
北固山
西津古渡
大市口
荷花塘项目,位处镇江老城区成熟的金山板块,因项目中原荷花塘的底蕴而为镇江居民所熟知,毗邻金山寺、西津古渡、长江景区;紧邻城市主干道中山北路和滨江大道,距火车站不足2公里,交通便利,配套成熟、文化底蕴浓厚,是老城区难得的居住用地。
项目位置概述
Location Analysis
基础研究篇
山体
西津古渡
一期地块
六中用地
未出让
二期地块
项目用地概述
Location Analysis
基础研究篇
;
一期规划占地面积约73370平米(约110亩), ,。
剩余用地面积约52330平米,剩余开发建筑面积约8300平米,,与后期待征土地一并考虑;
因土地拆迁和补偿问题对开发的影响,本次定位立足于项目整体规划,主力针对一期用地进行规划和产品研究,从而完成此项目的立意规划及概念建议。
6
项目定位思考
Location Analysis
基础研究篇
老城区
成熟配套
区域
土地稀缺
土地价值
交通便利
地产
因子分析
红豆
地产品牌
文化因素
市中心绝佳的地段,浓厚的文化底蕴和配套,优越的生活配套以及景观资源,本项目的开发的立足点应当不只局限在盈利上,更多的应当考虑为城市的建设贡献和企业的品牌建设,以及为镇江居民带来有文化、有品位的全新生活方式。
城市高度
品牌建设
生活高度
镇江市从城市面积、人口结构等诸多城市发展因素上来分析,在沪宁线上排在最后,市区常住人口60万左右,人口导入能力相对较差,对房地产的发展有一定的制约因素。
镇江2008年底户籍总人口270万,江苏省内倒数第一
非农业人口110万,比例为40%
市区人口100万,其中非农业人口60万,包含了丹徒区在内
外来流动人口,2007年统计市区10万左右,2006年11月1日第五次人口普查镇江全市常住外来人口23万,外来人口比例为9%
镇江总面积3850平方公里,是长三角最小的;
市区面积1087平方公里(包含丹徒区750平方公里),也是沪宁线比较小的,仅为全市总面积的28%
句容市
丹阳市
城市研究
Location Analysis
基础研究篇
镇江依靠长三角大的交通体系,但从区位和对外交通显示有边缘化危险。受上海和南京的辐射能力较弱。
镇江处于沪宁线靠近南京的一端,到南京和上海的距离分别为80和220公里
这个距离意味着镇江较苏锡常而言,受上海的直接辐射较弱
镇江对外快速交通主要依赖沪宁高速公路和沪宁铁路,润扬大桥维系和江北的交通联系;
和沪宁线其它城市相比,镇江对外交通状况最差:主城区距离沪宁高速公路最远(15公里);城际间高速公路数量不足;无锡民航机场启用后,镇江也是启用航空港最不便利的城市;和苏北的联系在润扬大桥贯通后也只能改善到区域平均水平偏上;和浙江联系也最不便利。
城市研究
Location Analysis
基础研究篇
工业比重相对较高,有一定的基础;由于缺乏新的经济增长点,和先进城市差距将进一步加大;可发展的空间相对较大。
2008年,第二产业的比重57%,接近但仍然落后于苏锡常地区3、4个百分点
产业层次低,多为造纸、化工和电力等重污染企业,规模小,支柱工业支柱作用不突出
经济基础薄弱之外,结构性矛盾仍是影响镇江经济的发展的制约性因素
工业性投入不足,新的经济增长点难以扶植
和区域内先进城市相比差距已经有拉大的趋势,在省内的位次较低
城市研究
Location Analysis
基础研究篇
在世界经济版图上,镇江所处的长三角都市群是经济发展最快最为活跃的区域之一
巴黎