文档介绍：无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告谨呈:华侨城集团公司DTZ戴德梁行2016年06月主要研究问题梳理作为取地方案,本项目主要希望通过研究解决以下问题Q1Q3Q2项目地块区域是否具备较高的发展价值项目发展面临的挑战以及相应的解决方案如何最大化提升项目整体价值研究框架研究主要内容研究思路研究说明分析问题解决问题发展定位从以下角度研究分析项目地块自身发展条件;宏观发展环境;相关市场环境;项目发展的方向性结论结合第一部分研究,利用案例分析、需求理解、访谈三种方法进行问题解析基于以上分析,总结并提出本项目发展定位,并进行财务分析地块条件分析地块交通分析项目发展条件分析文旅市场环境项目发展关键小结案例借鉴项目总体定位建议项目发展意义经济环境规划环境项目发展环境分析政策环境物业市场环境住宅市场商业市场办公市场酒店市场分析长三角及无锡文旅市场情况借鉴国内外可比的成功案例需求指导通过需求调研进一步研判访谈理解分析长三角及无锡文旅市场情况I·项目发展价值及发展关键因素是什么?II存在什么样的解决思路?III我们应该如何发展?需求指导项目财务效益分析第一部分分析问题01分析问题PartONE项目认知相关市场环境分析SWOT总结第一部分分析问题项目认知二三产均衡发展新兴产业先进制造业现代服务业二三产相互依赖度高重点项目认知宏观层面,良好的城市经济产业基础,周边城市之间的联动效应和滨湖区核心区、旅游带的规划定位,是本项目发展的前提。湖州苏州常州宜兴太湖沪宁发展轴上海南京无锡宏观定位无锡——长三角核心经济圈环太湖发展带——辐射长三角的人群——城市间联动发展滨湖——未来核心功能区环湖生态旅游带——完善城市功能——重点发展休闲旅游城市GDP(万亿)人均GDP(万元)人口(万人)人均可支配收入(万元),但常住人口较少导致需求总量少、由第二产业衍生的现代服务业为主宏观经济——人均GDP和可支配收入较高,居民生活水平高——二三产均衡发展,且相互依赖度高老城区城市南进产业北移滨湖区项目认知中观层面,根据蠡湖新城上位规划的RBD发展定位及自身区位条件,有利于居住人口的进一步导入,蠡湖湾丰富的旅游资源吸引大量游客前来。蠡湖新城定位休闲商务中心(RBD)山水休闲文化名城——辐射周边板块,区位条件好——旅游资源丰富,客源基础好——湖景、水系资源丰富中心城区蠡湖新城(RBD)太湖新城(NCC)鼋头渚景区5A级城市功能转移居住人口导入板块联动发展RBD--城市新中心旅游人口导入蠡湖湾核心区渤公岛1蠡湖之光2鼋头渚(5A)3蠡湖中央公园4蠡园(4A)6蠡湖公园7宝界山林公园5A级景区市级景点A级景区认知度高游客吸引力好微观层面,本项目承载核心区旅游休闲功能,以商业为核心,发展多功能业态组合的综合区。项目意向地块休闲商业都市商务旅游度假旅游服务体验创新地铁商业RBR-休闲功能区商业混合用地(㎡)商住用地(㎡)商业用地(㎡)商办用地(㎡)项目认知本项目规划定位休闲商业区——辐射市民、游客两种人群——符合区域旅游休闲整体定位——多功能业态组合综合区域本项目研究背景以文旅市场为核心,配套物业市场为支撑项目认知项目优势资源:旅游、景观、交通、人口基数等鼋头渚景区(5A级景区)蠡园(4A级景区)渤公岛(市民休闲)蠡湖中央公园(娱乐休闲)意向地块蠡湖之光(市民休闲)旅游资源丰富游客结构多样如何利用游客资源,增强项目吸引力?意向地块住宅区意向地块市区景区景区太湖新城本项目是内外交通通达景区必经之路如何利用交通优势,扩大项目辐射能力?湖景+水系滨水景观资源如何落位,规避水系对地块完整型切割的影响?成熟住宅区人口基数大如何发展配套型物业,吸引周边居民?本项目目标客群主要为周边景区游客、现有及未来居民、未来商务客三类,发展方向:以旅游休闲为主题,包含多功能业态的综合区域。项目认知项目意向地块商务旅游旅游居住旅游景区必经之路对内对外通达性好老城区发展方向初判以旅游休闲为主题,包含多功能业态的综合区域目标客群游客/居民/未来商务客地块属性休闲商业区功能组团旅游/商务/居住资源优势旅游/景观/水系/交通规划定位休闲旅游商业区