文档介绍：2009 年行业研究报告
房地产Ⅱ 2009 年 3 月 30 日
-从城镇化进程和人口红利谈城投公司的投资机会
主要数据
投资评级推荐
行业指数
投资要点: 上证指数/深圳成指
1、国外城镇化经验。根据国外经验,当城市人口占总人口比重低于 50%时, 公司家数 157
人口迁移主要以农村人口向城市迁入为主;当城市人口占比超过 45 或者 50% 总市值(百万元)
时,城市化发展主要是人口从小城市进入大城市阶段,大城市优先发展;当流通市值(百万元)
城市人口比例接近 70%,城市化发展进入城市郊区化阶段;最后城市化发展
进入大都市圈阶段,形成都市圈。
2、我国城市化处在快速发展阶段。截至到 2008 年年底,我国城市化率达到
52 周行情图
了 45%。从目前总体形势来看,我国城市化进程仍处在快速发展的阶段,
因此在我国也将产生许多的大都市圈。同时我国仍处在人口红利峰值的前 2008-3-30~2009-3-30
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期,将继续促进经济发展,增加房地产需求。 3360
2688
3、我国目前城投公司现状。我国的城投公司良莠不齐,一部分公司东部发 2016
达地区的城投公司已建立多元化融资体制,步入良性循环道路。而一部分城 1344
672
投公司则举债建设,入不敷出,濒临破产的边缘。 0
08-3 08-6 08-9 08-12
4、我国城投公司的优势。当前中国的城投公司模式的兴起,主要是由城投
公司处于的环境及优势决定的。中国各地方政府要大力搞城市基础设施建房地产Ⅱ上证综指
设,但地方政府又缺钱,因此地方政府就组建城投公司,将基础设施建设纳
入到公司化的操作模式之中,应运而生的城投是政府和市场的“结合体”,
兼具政府和市场的功能。
5、城投公司参与一级土地开发有固定收益和收益分成两种模式。目前城投
公司参与一级土地开发有固定收益和分成模式。一般来说大部分地区城投公相关研究报告
司都是收取 6%-8%固定收益,而中西部地区为了吸引战略投资者,一些《云南城投:未来云南省地产行业的龙
政府赋予城投公司一级土地开发收益分成的权力,目前主要有云南城投、中头》,2008-5-5
天城投、绵世股份等。因而具有开发实力及其背景的城投公司当然获益最大, 《云南城投:一级土地开发使云南城投脱
城市化的发展对城市建设及经济发展带来的巨大的利益。胎换骨》,2008-5-11
《云南城投:综合城市运营商,一级开发
6、城投公司成为政府融资平台。由于城市化进程的推动作用,将有大批基
启动后业绩大爆发》,
础设施及开发项目亟待上马,政府面临着资金压力,而政府把城市资产无偿 2009-2-24
《中天城投:具有特色的城市综合开发商
划拨给城投公司,使公司的资产规模达到一定的贷款条件或者上市条件等,
(兼一级开发)》,2008-6-3
公司根据政府建设的要求筹措资金后再将资金转借个项目法人,从而解决了
资金来源问题。
联系方式
7、我们的选股思路。我们从去年开始推荐的云南城投和中天城投目前慢慢
研究员: 陆航、徐军平
得到市场的认可,最近一年的股价表现也远远超越房地产指数。我们继续延
电话: 021-51097188-1883
续以往的选股思路,结合目前我国城镇化进程现状,我们倾向于欠发达的中
电邮: luhang@
西部城市,以此类推,找出未来具有深度挖掘潜力地区,自上而下并挑选出联系人: 朱厚中
一些有背景、有实力的城投公司或者类似潜质的公司。主要有“成渝”地电话: (86-21)51097188-1853
区的渝开发,武汉城市圈和长株潭城市群区域的武汉控股和湖南投资等;继电邮: zhuhouzhong@
续推荐参与贵阳渔安片区一级土地开发的中天城投以及参与昆明滇池环湖地址: 上海市浦东南路 379 号金穗
东路 28 平方公里一级土地开发的云南城投。大厦 15F
请务必阅读正文之后的免责条款部分 1
目录
一、国内外城镇化进程及人口红利分析......................................................................... 3
1、国外城镇化进程分析......................................................................