文档介绍：房地产企业融资与税务规划**课程纲要第一讲,当前我国房地产企业融资现状与问题第二讲,房地产企业融资思路与要点第三讲,房地产企业债务融资与税务规划第四讲,房地产企业私募融资与税务规划第五讲,房地产企业信托融资与税务规划第六讲,房地产企业股权融资与税务规划第七讲,房地产企业资本运作第八讲,房地产企业融资策划与操作第九讲,打造企业的金融体系第十讲,打造企业的金融体系*中国溢价:一个经济大国的崛起房地产波动原因宏观分析短期中期长期需求层面人口统计学因素√√家庭收入变化√√汇率或利率变化√√按揭政策√√房地产税收政策√√住房补贴政策√√消费者的预期√供应层面土地及房屋供应政策√√建筑成本√√*房地产波动原因分析土地政策(土地供应)房价总需求总供给货币政策(提高基准利率)税收政策(征收房地产税、加征房地产交易税)金融政策(控制房地产行业贷款)金融政策(调高房贷利率、收缩房贷规模)住房政策(增加保障住房)地产业的金融属性高杠杆行业;产品具有期货——远期特征,典型的买空卖空交易;政府的意图是去杠杆化,打击投机,降低金融的系统性风险,增加地产的现货交易特性,将风险锁定在高净值人士阶层。产业的出路——增加流动性,实现证券化;有效的管理企业的流动性、风险性和收益性三者之间的关系。建立高效的融资体系——拿钱和变现。第一讲,当前我国房地产企业融资现状与问题1、货币政策对地产行业影响2、房地产企业资金现状与经营风险问题3、房地产企业融资现状与融资渠道问题4、地产融资的国际比较5、地产企业融资运作模式展望*央行通过调控利率高低和对银行贷款来指导影响资金的成本和供应。严格控制货币信贷总量和投放结构、节奏。调整存款准备金率,直接控制流动性。按揭首付款比例调整等。银监会1月17日召开2011年工作会议再次强调,对房地产领域风险,要继续实施差别化房贷政策信托投资公司10年12月银监会《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》对以受让债权等方式变相提供贷款的情况要按照实质重于形式的原则予以甄别。11年2月份,银监会《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》,要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件;同时,要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。银监会要求,商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的,理财客户应符合有关合格投资者的规定;信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的,其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。4月27日,银监会特别强调对房地产信托融资的监管要严格执行“实质重于形式”的原则。1、货币政策对地产行业影响*保险资金《保险资金投资股权暂行办法》(保监发〔2010〕79号)《保险资金投资不动产暂行办法》(保监发〔2010〕80号);证监会《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)通知第八条:对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。商务部、外汇管理局《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房【2006】171号)《关于进一步加强规范外商直接投资房地产审批和监管的通知》(商资函【2007】第50号):严格控制外商投资高档房地产,以及返程投资方式并购或投资境内房地产企业。汇综发【2007】130号文:外商投资房地产企业将不能够再接受外债投入,境外资金只能以注册资本的形式直接进行境内投资建房[2010]186号:境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。*融资方式少;法制建设滞后,法制环境不明确:房地产投资基金、房地产投资信托、房地产夹层融资等缺少协调立法;企业和个人的信用体系建设滞后,影响金融业的健康发展;业界同行认识朴素:融资就是因缺钱而找钱;(找到合适的合作伙伴、降低企业的风险(系统性风险和非系统性风险)、出售项目创意、资产高溢价变现出售、扩大在资本市场中的影响力等)(风险规避和发展路径优化)(应该立项专门研究融资的本质)3、房地产企业融资现状与融资渠道问题房地产企业融资来源和状况资金来源目前状况银行贷款主要靠银行,但难度加大上市融资(国内和海外)直接IPO不多(多在香港)房地产债券很少(公司债进入试点)房地产信托许多限制房地产投资信托资金(国内外)还没有立法房地产私募基金还没有立法(产业基金进入试点)夹层融资还没有立法委托贷款和过桥贷款较少房地产抵押证券产品试点海外资金不鼓励(部分限制)保险基金试点展开融资工具私募方式间接融资公募方式直接融资股权私募股权股票市场债权银行信贷债券市场未上市上市股权债权股权债权传统行业产业基金银行贷款