文档介绍：Market Report
2009 /07/ 13
二期整盘营销推广方案
鹏欣集团高迪晶城
二期可售房源513套,年前指标203套,整盘均价实现6300元/㎡。
销售指标
12个月完成总销金额:;
到年底年前总销金额:。
目录
第一部分知己知彼
第二部分目标锁定
第三部分项目精神与内涵诠释
第四部分合理的推广创造更大价值
第五部分品牌与利润的实现
知己知彼
Chapter 1
第一部分市场分析
土地平均价(万元/亩)
南通房地产投资起步晚,跨步大,投资力度增幅明显,另一方面也表明有投资过热、开发量过大的隐患存在。
撇除宏观经济、城市规划等客观因素,房价的看涨还受到土地成本、市场刚性需求影响。
而南通的地价2008年至今跌幅巨大(见左图二),主要是由于07年供应土地集中在市区,08、09年供应土地偏远,07年出让土地将体现在09、10年,未来市区供应量相对饱和。
左图二
左图一
市场供应量和成交量比
1、:1(数据来源:南通国土资源网),说明房地产市场已呈现供大于求的趋势,但相对在可控范围之内。
2、2008年尤其是第四季度,受全球金融危机影响,整体市场处于观望阶段。09年上半年由于市场刚性需求的上扬,市场略微好转并已有小幅调整的态势。部分积压的存量房有一定的释放,观望态势有所减缓。
开工面积、竣工面积、预售面积
09年上半年受全国房地产市场发展大势影响,加之在各利好消息刺激下,整体市场价格已有较大幅度拉升。
市场经过08年持币观望阶段后,在回暖大势下,09年下半年住房刚性需求将延续上半年态势再度呈释放状态;
区域内中港城10月份即将开盘,一期供应量约15万方,其5500元/㎡的入市价格势必对本案形成较大冲击
目前潜在竞争供应量就已达150多万方,并加之目前已推出的存量房源,可预计整体供应量将有充分的体现。
在整体市场上扬的态势下,各项目的竞争将更为激烈;
1、目前南通房地产市场回暖趋势明朗化,市场经过08、09年上半年的持币观望阶段后,在回暖的大势下,预计09年下半年住房刚性需求将得到释放,预计短期内南通市区商品房价格仍将呈小幅攀升态势,但后续市场较大的供应体量将极大程度的对消费市场产生比较甚至短期观望现象,本项目仍需持谨慎乐观态度!
2、随着全国经济将出现通货膨胀的预期已呈明显趋势,投资以及置业固定资产来保障资产不受趋势影响迅速贬值的期望也已释放,这对未来整体房地产市场的上扬奠定了良好基础。微观来说,这也对本项目奠定了良好的市场环境。
3、从客观现实来说,南通经济基础与其它一线城市相比仍有一定差距;房价的看涨更大程度的受到市场刚性需求影响,(人口因素仍是南通房价的瓶颈口,市区人口不到90万),毕竟南通经济发展还未能吸引更多的外来人口,经济基础及市场容量的局限性制约了南通房价长期保持上涨趋势。
项目竞争个案选取原则
销售价格与本项目相近,现时或预期均价在6000元/㎡以上;
拥有一定的的品牌效应,知名度较高;
与本项目属于同等区域或具有在品质上激烈竞争的可能性;
物业类型与本案相似,小高层或高层;
后续供应量较大,与本项目供应量产生竞争。
因此本项目主要竞争对手为:中南世纪花城、绿城玉兰公寓、苏建阳光新城、中港城