文档介绍：第三章房地产开发
第一节房地产开发类型
第二节房地产开发过程
第三节房地产开发行业管理
第四节房屋建筑质量管理体系
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第一节房地产开发概述
房地产开发——是在依法获得建设用地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。是以开发土地和建造房屋为内容的一项营利性活动。
它是一项涉及面很广的经济活动.
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房地产开发的特点
开发成本高,投资量大。房地产大量的资金主要通过银行信贷来解决。房地产市场受融资成本的高低及房地产抵押贷款是否容易取得等因素制约。
开发建设周期长,投资周转慢,投资风险大。
房地产市场具有地区性。一个地区的土地短缺不能由另一个地区富余土地补偿,一个地区的住房紧缺不能由另一个地区的住房剩余来缓解。房地产价格也有地区性。
房地产开发涉及面广,综合性强。涉及土地管理、城市规划、建筑施工、市政、通讯、供电、金融、商业、服务、环保等部门或行业的协调。
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房地产开发的类型:
1、新区开发与旧城区改造
新区开发——是对“生地”进行基础设施建设,为城市建设提供新的建筑地段。最简单的新区土地开发就是实现土地“三通一平”或“七通一平”。
城市新区开发应当具备水源、能源、交通、防灾等建设条件;应当避开地下矿藏、地下文物古迹;应当合理利用城市现有设施。
新区开发要坚持先地下后地上的原则,提高工程建设的效益。
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广州遭受特大暴雨侵袭,重演“水浸街”。2010年5月7日
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广州市吉山路水灾 2010年6月1日
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旧区改建(旧区开发)——是对基础设施差、房屋质量差、不符合城市规划地段进行改建,包括旧房拆迁和基础设施改造与建设。《城乡规划法》规定,旧城区改建应该保护历史文化遗产和传统风貌,合理确定拆迁与建设规模,有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。
新区开发与旧区改造必须统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设,充分利用现有市政基础设施和公共服务设施,严格保护自然资源和生态环境。
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2、单项开发、小区开发和成片开发
根据开发规模作的划分。
单项开发是开发规模小,占地少、项目功能单一、配套设施简单的开发形式。一般是新城区开发或旧城改造中形成一个相对独立的项目,但其风格、设施等应与总体开发协调。
小区开发是新城区中一个独立小区的综合开发或旧城区改造中一个相对独立的局部区域更新改造。在开发区内基础设施完善,配套齐全。
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成片开发——取得较大面积的国有建设用地使用权后,依照规划对土地进行综合性开发建设,平整土地,实行“七通”等,形成工业用地和其他建设用地条件,再转让建设用地使用权或经营公用事业或建设通用工业厂房及配套的生产、生活服务设施,并将这些地面建筑物转让或出租。
成片开发是面积更大的综合性房地产开发。如上海浦东新区开发、海南南洋浦开发区。
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3、单纯土地开发、房屋开发、房地产开发
单纯土地开发:
是完成土地的“三通一平”,即通电、通水、通道路、平整土地;或完成土地“七通一平”,即在三通的基础上加通排水、通煤气、通热力、通邮电通讯。
主要完成:能源系统工程;给排水系统工程;道路交通系统工程;邮电通讯系统工程;平整土地。把“生地”变成“熟地”。
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