文档介绍：写在前面:基于我们对于永定河孔雀城的深刻认识和前四期的积累之上,我们以一个全新项目的眼光来操作五期。本次提报在前期产品定位报告的基础上,重营销、重执行,针对五期整盘操作思路给出建议,请各位领导指正!伟业愿和华夏公司一同担当,携手打造孔雀城连锁品牌。1三个陌生踏出第一步一期2006年,实现了项目的快速消化、开盘4个月清盘,、初步树立了项目形象。市场定位为“面向中产阶级的第二居所别墅社区”,产品“以独栋为主的别墅社区,”。三关向前一大步二期2007年,项目经历了过关——闯关——收官顺利地完成了5个亿的销售任务、实现了品牌升级。市场定位为“面向都市精英的、以第二居所为主的、兼顾少量第一居所的别墅生活社区”,产品“以院墅和联排为主,包含少量类独栋和洋房,”。三个调整真正上路三期2008年,项目经历了三个重要的调整:调渠道——调价格——调形象,销售额接近4亿、品牌进一步成熟。基于区域现状发展成熟度情况,逐渐从郊区低密度项目向新市镇过渡。产品“以6层独门独院叠拼为主,加上一定比例联排,”大堡携其他连锁品牌开天辟地四期2009年,大堡经过严密的产品论证升级上市,仅仅3个月时间销售额超过2个亿,永定河孔雀城携其他项目成功打造京郊别墅连锁第一品牌。市场定位为“以大堡为主力产品的升级别墅住区”,。永定河孔雀城梳理2永定河孔雀城梳理3营销动作品牌运营销售推进客户活动推广主题2006200720082009项目品牌树立提前十年住别墅人生建墅天地家宽有情天地宽“一个培育亲情的地方”亲子假日别墅小镇一个北京城、四个孔雀城可及的梦想孔雀城项目连锁品牌推广进驻百盛售楼处进驻现场售楼处“月满情浓墅藏奢华”《客户通讯》到位二期样板组团开放一期成功入住“建墅者建墅生活”——2010年我们将面临什么样的市场环境与机会?——永定河孔雀城五期项目优势到底是什么?——永定河孔雀城的五期、六期及与其他三个孔雀城项目是什么关系?——如何在销售周期短、任务重的前提下实现回款、达成目标?5宏观市场认知区域发展机会孔雀城项目解读营销目标与策略制定项目分析解读策略制定营销执行背景研究解析定位项目价值梳理五、六期关系解读市场竞争认识项目市场定位报告架构推盘执行包装与客户销售管理和保障推广执行连市计划6宏观市场认知区域发展机会孔雀城项目解读营销目标与策略制定项目分析解读策略制定营销执行背景研究解析定位项目价值梳理五、六期关系解读市场竞争认识项目市场定位报告架构推盘执行包装与客户销售管理和保障推广执行连市计划7经历2008年—2009年的政策暖市后,目前市场已经达到高位运行;政策短期内将会出现收紧肯能。吴敬琏:中国经济“保八”无忧,通胀预期强化,‘再杠杆化’可能将会出现。瑞银证券:在新增贷款数将回落至正常水平,货币政策的拐点可能会出现在明年二季度。优惠政策即将到期,刺激政策退出可能性大:去年底国务院促进房地产市场健康发展的二套房贷、交易税费优惠等措施即将到期,建设系统近期正向房地产相关企业及机构征求明年楼市政策建议,去年出台的住房转让环节营业税暂定一年减免政策调整可能性大。国务院常务会议表示,保持经济运行平稳,保证宏观经济政策的连续性、稳定性,把握好政策的力度和节奏,增强政策的灵活性和可持续性调结构与防通胀为近期工作重点。宏观市场认知政策与经济82009年北京市土地市场一路活跃,表现开发商对于后市的集体乐观态度;土地市场目前走势看好,成交量同比上涨,成交价格同比、环比均上涨,市场长期看好。【住宅用地成交】数据来源:北京市土地储备中心宏观市场认知一级市场数据分析单位:公顷单位:元/㎡9【一手住宅整体供需情况】宏观市场认知二级市场数据分析数据来源:北京市建委2009年北京市住宅一手市场供需整体反弹,全年呈现供不应求市场态势;成交价格一路飙升,已达到往年最高水平,直至9月,出现小幅下降;从长期来看,市场是在波动中上升,预计短期存在波动可能,但长期看好。10