文档介绍：瑞安重庆天地项目住宅三期 定位及产品设计建议报告谨呈::本文仅供客户内部使用,版权归重庆(香港)中原营销策划顾问有限公司所有,未重庆(香港)中原营销策划顾问有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。*项目核心竞争力项目swot分析核心竞争力的打造项目整体发展战略基于项目核心竞争力项目整体定位策略物业功能产品定位形象定位客户定位项目整体开发策略物业档次物业形态项目面临的市场环境项目定位报告——思路框架项目定位方法SWOT分析模型优势(Strength)劣势(Weakness)开发商瑞安集团强大的资金实力和不俗品牌号召力项目自身拥有的规模优势项目“城市新中心”的整体规划优势和区位优势项目地块旁边的变电站对项目有一定负面影响地块个别区域高差过大,对项目规划建设有一定影响机会(Opportunity)威胁(Threats)替代型低密度物业供应量逐步减小,竞争趋缓本区域将形成新的一个城市中心区;项目所在片区交通条件不断改善目前城市中心区的住宅项目供应明显减弱,且人居环境欠佳,为本项目打造高品质人居社区提供机会随着重庆天地商务、商业中心的启动,为项目提供产业支撑宏观经济带来的不确定性滨江后续高端高层住宅潜在供应量较大,竞争依然激烈。*本项目竞争力要素分析*123规模大景观优城市区域价值高本项目总占地130余万平米,总建筑面积300万平米,在重庆市场属于超大型城市综合体项目,具有规模开发优势整个项目直接临嘉陵江,本地块间接临江,同时项目内部还将打造湿地公园,具有强势的生态景观资源项目处于重庆地理几何中心,交通逐步优化,项目拥有150万平米公建,具有形成新城市中心的能力4开发企业实力与理念开放企业的的实力和对项目操作的理念,均在重庆市场处于领先定位。本项目核心竞争力——集资源、产品、服务以及生活方式为一体。自然资源价值市场竞争弱市场竞争强附加价值低附加价值高城市资源价值产品价值服务价值生活方式机会市场完全竞争市场相对竞争市场龙湖郦江海棠晓月富力富力恒大华府春森彼岸春森彼岸本案本项目具有城市资源和自然资源价值,同时其精装修高层毫宅产品形成项目的产品价值,商业、商务中心、自身的完善配套和良好的物管将形成项目的服务价值,而项目内部的大面积湿地公园和外部江景构筑项目所独有的生活方式:中央生态居住。*招商江湾城项目本身规模和滨江资源是基础价值。项目打造新的城市中心是项目的竞争价值,是有别于其它高档高层项目的价值点获益价值是项目中央生态居住的生活方式本项目核心价值排序——中央生态居住的生活方式是项目的获益价值。生活方式商业(商务)中心滨江资源+产品*项目整体发展战略“城市新中心,国际高档生态住宅区”快速回现期对外“城市新中心”:阐释了项目在主城区内的区域位置以及未来的商业、商务中心的价值;“国际、高档”:阐释了项目的档次特征和客户群特征;“生态”:阐释了项目外部及内部的景观资源以及项目所倡导的生态生活方式;“住宅”:阐释了项目自身的功能,是以满足居住为主的住宅产品。对内“快速回现期”:根据中原对项目的理解,项目一期为启动期;二期开发处于房地产调整周期中,将会是项目的过渡期;本地块项目三期由于项目自身知名度、成熟度的提高以及项目商业和生态价值的初显,应为快速回现期;四期由于项目的价值凸显,地块优越应为价值拔高期*项目整体发展战略“整盘推广是项目成功的前提和基础”本项目是由开发企业打造的全新商业中心,商业主要为国际化的高档休闲娱乐,而商务主要针对国际国内的总部经济群体,项目定位在全市范围内属首屈一指。同时,本项目还具有国际化、生态性、高端物业以及整体性强等特性。因此,本项目整体竞争力在非常强。中原认为,对于重庆瑞安项目的成功因先总体后局部,整盘的推广是三期项目成功的基础性条件。*项目目标客户群定位——%重庆本地客户,其中30%-40%为龙湖的老业主,30%客户由深圳、香港以及新加坡的外籍华人等组成。80%重庆主城客户,以江北客户居多,20%的客户由郊县和外地客户构成。一期:80%外地客户,20%本地客户三期:50%外地客户,50%本地客户。其中高层豪宅部分的客户,35%来自江北,30%来自外地,5%来自渝中区;另外,有10%的客户是国外华侨,有15%的客户是由老业主介绍来的。项目三期客户面向全市以本地主城区客户为主,外地、外籍客户为辅。年龄结构以30岁—50岁的中青年人为主。以30岁—50岁的中青年人为主。以30—50岁的中青年为主以30—50岁的中青年为主家庭结构三口之家。三口之家的中产阶级。本地客户多为子女已成人但尚处于未婚阶段的中产阶级三口之家。单身、中产阶级以上的两口、三口