文档介绍：Forpersonaluseonlyinstudyandresearch;mercialuse螈膃羁虿薅西宁市房地产市场调研报告薆蒀摘要葿蚆在全国楼市分化日渐严重的今天,西宁楼市由于起步晚故而风光独好,供需两旺,后劲充足,预计今后两三年内仍将呈高速发展态势。蚄在西宁各大地产板块中,海湖新区开发水平高,发展潜力足;城西区、城中区由于为传统市区,市民认可度高,未来无论市场如何变化,都将持坚挺态势。/㎡,/㎡,/㎡,各种物业形态都呈均衡发展态势。膀西宁作为省城,经济的平稳发展,人口的稳定增加,农牧民的入住,外来人口的置业,都将为这座城市的房地产发展注入活力。蚈随着外来大型开发商的不断进驻,西宁房地产市场的竞争正开始趋向激烈,故而务必注重产品品质,而且两三年后,开发将会趋向饱和。螂薃羀蒅膅羂蚀2013年8月21-27日,我们对西宁30多个楼盘进行了全面的调查,调查区域涵盖了西宁市海湖新区、城中区、城东区和城北区,并查阅了大量相关资料,通过充分的分析,特撰本报告,以期为项目的后续开发提供第一手资料。薇芃一、宏观背景分析莂(一)宏观政策分析莁1、当前市场概况薈当前,随着中国社会和城市的发展,中国房地产市场已到一个非常微妙的阶段,并开始出现严重的分化:蚅其一,一二线城市由于占据了大量的社会资源,加之中国贫富分化的不断加剧,使得这些城市的房产成为许多人向往的稀缺品,外来人口不断输入,有钱人想更多拥有,房子供不应求,价格不断上涨。袁其二,许多三四线城市输入人口原本少于输出人口,但多年来一直无节制地发展房地产,当前已普遍供过于求,从而出现比较严重的滞销;其中,一些流行民间借贷和炒房的城市房价开始出现大跌,如温州、鄂尔多斯、神木等,个别城市因入住率极低被称为“鬼城”。膁此外,仅有少量中小城市,由于房地产发展较晚,当地政府没有过度推进房地产业,所以当前市场较健康。莅2、未来政策趋势螄在温家宝主政期间,政府不断出台房地产政策,但政策不得要领,故而始终未能遏制住房地产市场的不健康发展。新一届政府上台后,由于“李克强经济学”的核心是“市场主义导向”,所以很少对房地产出台政策,何况由于当前各地房地产市场不同,已不宜出台全国性政策。芀因此,当前除了光打雷不下雨的“房产持有税”外,国家似乎并没有急于出台其它政策,可以说“不出台政策”是当前的最大政策。未来对房地产市场影响较大的政策有二:一是棚户区改造,这会增加供应量,对商品房市场供需关系有一定影响;二是通过经济转型来去房地产化,弱化房地产的地位,避免地方政府走继续“土地财政”的老路。蚇(二)宏观经济分析蒇1、近两三年中国经济难以好转袂中国经济当前已到了一个“瓶颈”阶段,一直被倚重的“三驾马车”现在都存在问题:其一,由于中国贫富差距不断加大,富人什么都不缺,不需要太多消费,穷人因收入低而且缺乏社会保障方面的安全感而没钱或不敢消费;其二,由于缺乏核心技术,我国的出口多为劳动密集型产品,当前因劳动成本的增加而正失去优势,而且当前世界经济形势也不好;其三,在投资方面,前些年的“4万亿”已饱受批评,并给今天留下了许多问题,所以政府很难再用这种方式。蚀中国经济问题需要通过产业转型来改变,需要通过政改来平衡利益分配,同时也需要世界经济复苏的外围环境,这些改变都非常艰难,需要大量的时间,因此近两三年内中国经济难以好转,GDP增长率很难突破8%(除非造假)。而且未来更长时期,GDP的增长率基本上不会再突破10%。当然由于中国各地情况差异性较大,不排除一些地区GDP增长率会突破10%甚至更高。莈2、中国经济对房地产市场的影响薈由于中国经济已到了产业转型的关键时刻,未来增速将放缓,“土地财政”的老路在许多三四线城市已走到尽头。由于当前社会格局已很难改变,各利益团体正在固化,所以未来一二线城市的房地产仍将会继续疯狂多年,对于三四线城市来讲,未来会出现两种趋势:芅其一,当地市场已严重地供过于求:若经济发展没有重大突破,那么积压房源将长期滞销,房地产市场进入到寒季;若经济取得突破性发展,外来人口增加,那么会快速消化掉积压房源,房地产市场转危为安。莃其二,当地市场供求基本平衡:若经济发展没有重大突破,会继续良性健康地发展,而且会有三五年的好时光;若经济取得突破性发展,外来人口增加,那么房价将暴涨,大量开发商拥入,以构建新的供求平衡。膈(三)城市前景分析芅1、人口概况莃西宁是青海省的省会,青海省第一大城市,是全省政治、经济、文化、教育、科教、交通和通讯中心,但由于地处内陆,且为地级市,所以一般仍视为三线城市。西宁市辖四区三县三新区:城中区(代管城南新区)、城北区、城西区、城东区,大通县、湟中县、湟源县、国家级经济开发区、高新技术开发区、海湖新区。螃西宁市区海拔2261米,