文档介绍：,即大型楼盘,房地产业内人士简称为大盘。房地产大盘项目目前尚未有绝对的规模概念,其所指的面积大小要因地制宜,但是相当于普通大小的楼盘来说,具有其自身的特点:首先从规模上,房地产大盘项目的占地面积和建筑面积都较大,但没有统一的规定,一般可认为深圳和上海30万平方米以上就可称为大盘,而在北京和广州则需要50万平方米以上。具体的规模大小,要根据区域市场的特点来界定。第二是周期,有的楼盘虽然有100万平方米以上,但是做了十几年,将其分区分批开发,已经无法形成大盘的规模效应。第三是容积率,一个项目如果光看建筑面积而不看容积率则过于片面,如果占地面积不够大仍然不足以称为大盘。第四是影响力,当规模达到一定程度,就会对所在的城市或起码是所在城区形成一定的影响,这也是一个楼盘可称为大盘的影响因素之一。房地产大盘项目的产生和繁荣是有其一定的必然性和背景的。首先,城市化为大盘的发展提供了良好的机会,城市化是工业化发展到一定程度的必然产物。中心城市的集聚效应和人口的流动规律加快了城市化的进程,使得中心城市人口快速增长,中心城市的外延式发展无疑是社会与经济发展的客观要求。城市化一方面增加了对房地产的需求,另一方面也为房地产的发展拓展了很大的空间,为大盘的产生提供了机会。而大盘也在同时推动着城市化的进程。第二,城市经营概念奠定了大盘最基本的条件。城市经营概念的提出,将在很大程度上影响政府对土地经营的政策。城市经营是一个全局的概念,土地资源的合理利用将关系到整个城市的社会、经济发展,关系到整体的城市建设、生态环境等一系列的具体内容。因此,为兼顾土地运营的需要,政府首先会在城市规划方面作出周详的安排。统一规划、集中配套将是未来土地运营的核心思想,通过培育规模大、配套全的功能专区,带动区域内的社会、经济发展,实现功能区域之间的配套共享和分工协作,从而实现社会、经济发展与土地运营的良性互动,最终政府将获得更大的土地收益、而开发商也将从市场需求的快速增长中受益,房地产消费者、投资者可以获得良好的居住环境,也可以在土地升值中获得收益,这是多赢的局面。第三,大盘的出现顺应了城市人居生活方式的转变。现阶段的消费者对居住品质、居住理念有着较高层次的追求。而城市中产阶层的不断壮大,一定程度上产生了对于城市生活质量的更高追求。现在的消费者已逐渐形成较高的消费意识,他们需要的不再仅仅只是房子,而是一种生活方式。第四,房地产大盘的出现是房地产业发展的一种必然结果。一是随着中心区域地块越来越少,加之借鉴国外房地产业发展规律,近郊区或城市副中心地带能给开发商提供更为广阔的发展空间;二是经过市场竞争和政府主管部门对开发商的清理整顿,使一些缺乏资金能力、技术力量、人力资源和经营素质低下的中小开发商被市场淘汰,那些经营能力强的大型房地产企业却因此拥有了更大的发展空间;三是房地产开发商在开发过程中逐渐成熟起来,5尤其那些颇具经营规模和经营能力的开发企业,开发大盘是企业发展的现实需要,也是提升竞争力的现实要求。第五,随着城市郊区基础设施的不断完善,加之郊区本身无论在环境质量还是在空间视野景观等方面,与市区相比,都具有较大的优势。而郊区的地价与城市有较大的区别,对开发商来说有很大的吸引力。但由于目前对于大盘的定位尚未有足够成熟的理论,加之出现时间较短,经验不足,在大盘开发的模式在全国各地迅速得到效仿之后,随着开发进度和项目运营的不断深入,一些影响项目继续再开发的障碍因素开始陆续浮现。从大盘开发比较集中的广州华南板块来看,其中最关键的问题是企业办社会进行大配套的建设与营运,在社区经营中过多地替代了政府的职能,并因此引发出一系列的问题:土地利用程度过低。由于郊区大盘规模大、人口多,但政府只负责批地,不承担其他市政配套建设的义务,而板块内的市政配套几乎等于零。发展商就只能按规划要求在楼盘内建设大型的公共用地和配套设施,包括各级教育系统、休闲娱乐设施、医疗保障设施、区内外公交运输系统等基本市政运营系统。由于政府没有对此进行统一的规划安排,各大盘都需要占用大量的土地来重复建设这些大型配套。因为项目大,规划要求高,再加上市场竞争激烈,大配套的规模与规格互相攀比,导致郊区大盘的土地利用程度远远低于市区的土地利用水平,造成对土地资源的浪费。社区运营效益差。对发展商来说大盘开发的时间跨度短则三五年,长则十多年。郊区大盘不同市区盘,靠度假的概念不足以支持这么长的项目开发期,买家置业追求日常生活远离尘嚣的休闲,但又要求市区生活的便利。因此,各种配套设施不是建好就完成任务了,发展商一定要想方设法经营各种配套系统,还要办得好。否则客户不买账,后期的销售就难以为继。补贴经营的投入成为影响利润的长期包袱。当初大盘开发模式在社会关注和销售上获得的成功,以及通过大规模开发所带来的