文档介绍：目录项目决策背景---------------------------------------2第一部分项目概况---------------------------------------3第二部分法律及政策性风险分析---------------------------------------14第三部分市场分析---------------------------------------16第四部分规划设计初步分析---------------------------------------24第五部分项目推进计划---------------------------------------32第六部分投资收益分析---------------------------------------33第七部分管理资源配置---------------------------------------37第八部分综合分析与建议---------------------------------------39项目决策背景万科自2000年上半年进入成都市场,开发的成都万科城市花园取得成功,已推出的城花一期、二期热销完毕,后续开发仍在继续顺利推进,万科品牌已得到成都市民广泛认同。但目前仅有城花单项目操作已不能满足集团日益增长的利润要求,随着对成都市场更深入的了解,成都公司对成都住宅市场进行了全面的研究后,认为成都房地产业将保持持续的增长,有必要在成都继续寻找新的投资机会。成都公司现有职员85人,多项目配置,单项目操作,从操作经验和人力资源状况看,成都公司已具备多项目操作能力,成都公司急需寻找城内中小项目进行利润补充。随着国家加强土地资源的调控,拍卖方式将为今后房地产开发的主要土地供应来源。2003年元月16日,成都市将推出东郊结构调整后的市区内首块较大规模土地——前锋集团旧厂地块,进行公开拍卖。此项目位于成都市中心区域,规模适中,有助于公司多项目操作和提升万科品牌形象。成都万科将参加此地块投标,如能竞得,成都公司将开始多项目开发运作。第一部分项目概况项目背景:成华区位于成都市东北部,在城市向东发展中首当其冲。人口54万,,辖4个乡、12个街道办事处。区内云集有200多家以电子工业为主体,多种行业并存,门类较为完善的国有企业,是成都乃至四川重要的工业基地。电子科技大学、成都理工大学等10余所大中专院校及30余家科研院遍布全区,是成都市重要的教育科研基地和高科技人才聚集的地方。由2001年11月开始的沙河综合整治工程预计耗资20亿元,计划用三年的时间完成沙河的初步整治,将沙河做成成都市的第二张城市名片。,市政设施改造和建设投资总额达228亿多元。调整后的东郊将成为集物流配送,商业金融、居住生活、科技产业、旅游休闲等功能于一体的综合性城区。其工业用地将由现在的30%降到11%左右,城市绿地将达到12%以上。2003年1月16日,成都有史以来的首家整体搬迁企业,也是东郊结构调整后的首块成规模土地——前锋集团旧厂地块,将“摆”上拍卖台。1、位置:项目位于成都市东北方向,紧邻府青立交桥,在一环路北四段外侧,南与一环路接壤,西与前锋路接壤,北、东侧均为前锋厂厂区。属成华区行政辖区范围。项目位置与项目接壤的两条道路路况良好,40米宽的一环路双向四车道,前锋路宽20米,前往市区内外的路网四通八达,非常便利。其中:成都市东北主干道府青路与项目距离约150米;通过府青路到春熙路商圈约3km路程;项目与内环线距离约1km,可通过泰安街直达,便利的使用城内各种高级别配套;项目与三环路直线距离约5500米,可通过府青路连接三环路快速通往城市各处(北门进出成都的必经之道——府青路上的青龙场立交桥从2003年元旦起停止收费)。2、,(),形状规则方正,原为前锋集团旧址。地面建筑现已拆迁完毕,除保留有数十株成龄桉树外,地表平整。宗地北至前锋办公楼南至一环路对面的北苑商场宗地东至前锋厂厂区西至前锋路对面的前锋厂生活区南面一环路北面华油路东面府青路西面前锋路地块现状(原有一栋五层楼综合楼,二层办公楼、医院和部分厂房):已平整土地地块内树木3、:成都市城北功能定位为陆上城市对外交通枢纽中心和商品对外辐射物流中心,(依托交通带来了区域早期工业的发展,)有二十多年的发展历史,区域由当地工业人口(为主)和外来经商人口构成,整体质素不高。但因项目紧挨全国重点院校(电子科技大学),并在一环线上,故项目面向的区域人口素质相对较高。与项目相距1km的沙河八大景点之一的“三洞桥景点”有一个面积