文档介绍：松江新桥新南路产品定位报告2012
<松江新桥新南路项目>产品定位报告
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区位1——交通方便、房价较低,住宅产品未来具备导入外部客源
新桥区域离莘庄仅5KM,新桥目前住宅成交均价约在12500元/㎡,而莘庄莘庄成交价达到18100元/ ㎡。
沪昆高速公路新桥至莘庄是免费的,新桥开车到莘庄仅3分钟路程,出行非常便利。与莘庄相比,区域在价格上具备很强的竞争性,未来项目将有可能吸纳莘庄的部分客源。
沪昆高速公路
5KM
莘庄
新桥
项目位于上海松江区新桥镇核心位置,新南路南侧。总用地面积约20亩。北侧和东侧边临路,西侧和南侧临水,交通便利,景观优势明显;
项目的西侧规划为医疗用地,再往西为绿地集团开发的高端住宅开发项目新南路1号。南侧规划为九年制学校。北侧和东侧为已建成的别墅区;
区域内有多个高品质楼盘为项目提供了充分的消费群体。
区位2——区域周边多为别墅区,配套设施正在逐步完善
项
目
地
新南路一号
莘松路
聚丰苑
丽水华庭
云间苑
同润别庄湖森堡
场西路
新南路
项目用地目前分为南北两块,北侧为商业功能,主体四层,局部两层,内容包括社区超市、餐饮、宾馆和洗浴休闲中心;南侧为农贸市场。
总体而言,现状的商业业态比较简单,层次较低,环境品质也不高。
区位3——目前项目地现状商业层次感较低,存在提升空间
区位4 ——轨道交通的导入进一步提升板块价值
轨交22号线全长561>.4公里,途径徐汇,闵行,松江,金山四区。全线设上海南站,莘庄,春申,新桥,闵西,叶榭,亭林,阮巷,金山9个车站。
22号线的开通,意味着松江即将进入都市半小时圈,新桥至上海南站只需8分钟,预计在2012年3月份开通,新桥的区域价值进一步提升。
南方商城/家乐福
华联吉买盛
易初莲花
大润发
易买德
百安居
乐购
世纪联华
乐购
乐购
龙城购物中心
易初莲花
家得利
九百家居
农工商
锦江乐园
热带风暴
爱好广场
家得利
徐家汇
七宝
莘庄
本案
农工商
麦德龙
7KM
5KM
13KM
莘闵别墅区是上海发展最早、最成熟的别墅区域现有别墅项目近30个,别墅总量10000多栋,区域常驻人口约11万人,但由于多为别墅区、整体空置率较高,常驻人口不足。
项目地距离莘庄商圈约5公里、七宝商圈约7公里、徐家汇商圈约13公里,区域共将形成66万商业体,其中包括友谊南方商城:;莘庄龙之梦:面积5万;地铁上盖综合商业:面积12-14万;莘庄仲盛:,整体商业处于饱和阶段、大量高端消费流失到该区域。
区位5 ——高端消费流失、区域商业整体处于饱和阶段
区位环境理解结论
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项目名称
物业形态
区域
总建(万方)
已推(万方)
已售(万方)
整盘去化率
未来可售(万方)
绿地松江商务广场
办公
松江老城
%
福都商务广场
办公
松江新城东区板块
%
上海国际礼品城
办公
泗泾
%
上海海派青城(三期)
办公
新桥
%
上海双高商务广场
办公
松江南部
1
%
上海平高世贸中心
办公
松江老城
%
供应环境
以目前在售项目为主,未来存在一定的供应量
项目名称
开盘时间
推盘套数
去化套数
去化率
月均去化套数
月均去化面积
绿地松江商务广场
263
248
%
乐都大厦
136
136
100%
5
1082
上海海派青城(三期)
198
60
%
10
440
福都商务广场
693
19
%
上海双高商务广场
325
85
%
上海平高世贸中心
435
18
%
整体去化量不足,月均主力去化面积在400-1000㎡
去化情况
项目名称
主力面积
单价
主力总价(万元)
绿地松江商务广场
120㎡
18000元/ ㎡
252万
乐都大厦
200 ㎡
9500元/ ㎡
190万
福都商务广场
4