文档介绍：不管从感性还是理性看,主城区房价还有涨的可能——主城区截止2010年末存量盘点及2011年潜在供应分析在房地产领域我们不断帮助客户取得成功2010年,成都主城区整体均价突破8000元,达到历史新高,而总是在这个时刻,我们总是会有一个疑问:在国家调控比较严厉的大环境下,成都的房价还会不涨,而解答这个疑问,可能从以下两个角度解答:1、当前市场存量情况如何;2、潜在上市项目未来可能的定价;纵观定价2010,调控虽然为历史最凶猛,而存量不足是支撑市场反弹的重要因素,而截止2010年末主城区存量依旧处于历史较低水平,而从已知的未上市项目定价也将创高价(均价破万项目至少37个),成都城区房价怎么会降?在房地产领域我们不断帮助客户取得成功关于存量问题1:截止2010年年末主城区存量,在历史上究竟处于一个什么水平?问题2:各种业态、各种功能产品的存量比例怎么样?问题3:哪个区域存量最少,什么样面积段产品最有机会?问题4:哪个板块存量较少,哪个板块竞争较大,机会板块又在哪里?问题5:精装房、公寓、高层豪宅具体存量如何,竞争如何?重要说明:以下报告存量数据均为未备案数据(可售+认购+拟定),同比虽然增长21%,但远远低于09年末、也低于07年末,处于历史低水平;以今年月均69万方的销量推算,目前存量可去化6-7个月;目前的低存量是2011年成都市场存在良好运行的刺激因素;,同比增长21%;注:2010年末存量以在售项目为统计对象(含40年公寓、LOFT),排除非售项目在房地产领域我们不断帮助客户取得成功当前存量产品中,%,为绝对主力,其次为高层豪宅、别墅,存量分别占15%、7%,而40年公寓、LOFT存量排最低,仅占总存量的2%、4%;(注:精装数据中不含公寓、豪宅的精装项目)在房地产领域我们不断帮助客户取得成功当前主城区存量主要集中在城南、城西,各占总存量的38%、34%;而历年市场表现突出的城东区域存量仅有56万平;就环域而言,存量大量集中于3环外区域,占总存量的60%,而广大的2-3环、1-2环区域存量则较低;就行政区而言,存量主要集中高新区;注:城南含中和、华阳项目在房地产领域我们不断帮助客户取得成功方位环域交叉:东边存量明显低于西边存量,而广大的城东二三环区域存量更是处于历年的最低位,机会也最大;<-10万方10--50万方50--:城南新城南、站南板块存量最大,其次为城西的高新西、外光华、双双楠;机会板块也较多,如东大街延线、东湖、建设路、静居寺、理工大学、李家沱等板块;存量分界线高新西区沙西国宾外羊西五块石北湖驷马桥九里堤羊西线外金沙龙潭寺里堤荷花池二仙桥九李家沱金沙八里庄人骡马寺石花牌坊外光华琴北大街抚理工大学光华建设路红星路<5万浣花少城展览馆东大街新华5-10万高升桥万年场东华西大10-20万街肖家河延外双楠九眼桥线红牌楼玉林沙河堡科静20-50万东桐华居东方新城湖神仙树梓路寺成龙-三圣50-60万林站南琉璃场新城南中和在房地产领域我们不断帮助客户取得成功城南首置81-90、再改121-160、>200存量均为各方位最高;城西首置存量最大;而城东、城北各面积段均处于历史最低存量水平;在房地产领域我们不断帮助客户取得成功项目整体存量排名:,占总存量的41%;就个案而言,南城都汇存量排第1,目前未售存量超过20万方,其次为上锦颐园以及半岛城邦;就存量个案分布来看,存量排前10的楼盘中城西占据5个;上锦颐园华侨城龙门镇金沙海棠金沙府元益花园祥云国际美林湾南城都汇半岛城邦注:按面积排名在房地产领域我们不断帮助客户取得成功