文档介绍：规划的市场评价
规划的市场评价
日期地点,微软雅黑16号
我们从哪些角度进行规划评价
资源的最大化挖掘和最大化利用
1、我们找到地块最大的优势了吗?
项目资源有没有得到有效的利用?
备忘录:
——充分利用资源,规避劣势;地块的形状、面积有时也能成为项目的资源优势
——规划协调资源、创造资源;容积率有时也可以挖掘项目价值
资源配置的效率
2、我们有没有把最优的资源分配给最好的产品、最好的户型?
有没有因为位置和资源分配的原因,产品价值梯度出现重迭和错位?
备忘录:
要“均好”还是要“极致”——我们和设计单位最容易形成争论的焦点
案例:张家口弘鼎家园
别墅
普通多层
小高层
小高层
别墅物业排布存在缺陷,规划上未实现物业价值最大化
别
墅
高尔夫练习场
别墅产品有联排、独栋、四拼三种,均位于项目西侧,西边虽有广阔的观景视野,但东侧为高层,小高层,园区内最具优势的叠水景观资源被拦截,别墅产品的最优价值未得到充分利用。
叠
水
景
观
高尔夫练习场位于别墅区域的东南方向,中间小高层产品的阻隔减弱了别墅的优势配套,高尔夫练习场这一高端配套并未得到最大化的利用。
联排别墅
独栋别墅
高尔夫练习场
四拼别墅
产品定位未充分考虑市场意见,优势景观资源附近户型定位出现一定偏差
高尔夫练习场
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一室两厅一卫
两室两厅一卫
三室两厅一卫
两室两厅一卫
两室两厅一卫
5#楼户型示意
占据高尔夫及叠水景观资源户型面积示意
两室两厅一卫
一室两厅一卫
两室两厅一卫
8#楼户型示意
两室两厅一卫
一室两厅一卫
两室两厅一卫
两室两厅一卫
10#楼户型示意
两室两厅一卫
一室两厅一卫
两室两厅一卫
两室两厅一卫
三室两厅两卫
两室两厅一卫
9#楼户型示意
坡地叠水景观
高尔夫练习场
5#楼
8#、9#楼
10#楼
案例:天润平谷项目
水系景观
村镇
村
镇
城市主干道
噪音较大
地块北侧昭示性较好但噪音较大
建议排布高层建筑,展示项目城市感,同时隔挡噪音
4
1
2
3
价值较好
价值较好的地块建议排布密度较低的花园洋房,以提高项目整体价格
景观最好
近邻洳河水景及市场绿化的地块在项目整体地块中价值最大,因此排布低密度产品,充分利用景观资源,拔高项目整体档次。
4
5
价值一般
价值较为一般,建议排布密度较高的现金流产品以平衡容积率
商业价值
由于地块周边生活、商业氛围均未成熟,配套商业更为合理
该城市道路通往两地块便捷度较高,商业价值较大,建议在此排布配套商业
整体规划意向
整体规划意向
目标客户需求的体现
3、设计方案与目标客户的基本认知、取向、感受吻合吗?
备忘录:
是“引导”,还是“挑战”?是“创新”还是“看齐”?尺度不是方案的“美感”,而是我们对市场的“敏感”。
展示与体验
4、设计方案对我们项目的“杀手锏”作了充分的强调与展示吗?我们拿着图纸对客户“有话可说”吗?
备忘录:
能被体验的价值才是价值。项目价值的展示是个持续的过程,但至少在方案阶段能尽可能的提供价值提炼和演绎的可能
案例:临沂·澜泊湾
项目区位
临沂政务新区南
主要技术指标
建设用地面积: 40万平米;
容积率: ;
建筑面积: 106万平米
案例--- 临沂·澜泊湾
案例--- 临沂·澜泊湾
案例:云栋孝义项目
地块位于孝义市迎宾路西侧,新安街北侧。
地块周边交通比较便利,位于迎宾路和新安街的交叉口
所在区域属于孝义的一个成熟生活区
地段价值认知较高
紧邻大面积市政绿化带和街心公园,外部景观资源良好
公园
项目建议整体规划以高层为主,取消别墅物业
取消别墅物业理由:
项目整体容积率偏高,先天条件不适合排布低密度物业;
地块西侧城市意向较差,不适合排布高价值类产品;
城市公馆与项目一路之隔,且以别墅为主力产品,本项目先天条件不宜与之进行低密度物业的直面竞争;
兼顾销售与建设的合理分期
5、设计方案可以进行合理的分期吗?
备忘录:
“图纸”必须“一蹴而就”,多数开发却必须“分步”实施;分步意味着——工程上后期建设减少对前期住宅的影响;销售上保证每期在数、质、量上都能与销售目标相契合;整体上保证项目价值的延续和提升。设计师往往关