文档介绍：从以往危旧房改造的三个主体——政府、居民、开发部门(商)来看:   政府:把危改工作全面交给开发部门,只提供了有限的优惠政策,承担的责任相对较小;   居民:全面依靠开发部门和政府,对自身居住条件的改善基本不付出或只付很少部门的费用;   开发部门:几乎承担全部的危改工作,包括市政设施的建设和市政设施条件的改善、居民住房条件的改善,同时还要保证一定的商业利润。     这种工作结构和方式使危改不可避免地出现了以下几个严重的问题:   ⑴原住居民几乎全部被迁到郊区,而且所迁之处越来越远,造成居民的工作生活严重不便,并加剧了城市交通的负担。⑵开发部门的负担过重,加之又有获取利润的目的,唯一的出路便是一味要求提高建筑控制高度、增加建筑容积率,所导致的后果是旧城传统风貌遭到破坏,城市中心区的密度增大,环境日益恶化。⑶无法形成危改的良性循环。   一方面,危改应该不同于开发,目的应该是“解困”而不是获取利润;同时,旧城中的危改直接影响到旧城的传统风貌。“解困”和“延续传统风貌”都是政府应该承担的主要职责。另一方面,居民应该承担改善自己居住条件的责任,不能完全“躺”在政府或开发部门的身上。我们知道,对大多数国家的居民而言,其最主要的生活负担是“置房”,很多人甚至花大半生的时间偿还购房贷款。目前,我们正在实行的“住房制度改革”已经被绝大多数居民接受,为什么不能危改过程中实施“房改”呢?   所以,我们应该把现存危改工作的主体由三个改为两个:政府和居民,他们应该承担的职责是:   政府:应该承担危改的具体工作,目的是改善原住居民的居住条件,而不是获取利润——    ①提供相关税费减免的政策,以尽量压低改造后的房价; ②承担市政设施的建设和市政设施条件的改善工作和所需费用;   ③政府部门组织具体实施和操作,是“政府行为”而不是“商业行为”,不以赢利为目的;      ④帮助理顺银行发放住房贷款的程序。   居民:应该承担起改善自己居住条件的全部或大部分责任——    ①承担自己就地改造后住房的全部“建安费”(主要是住房建筑面积的土建造价或成本价),银行贷款可以帮助减缓居民的财政压力;   ②解决改造期间的短期周转的居住问题。   在上述这个新的构架中,我们可能会提出这样的疑问:政府所承担的责任是否过重?组织具体实施和操作只是工作量的问题,要以委托或成立专门的临时操作班子;而资金的问题则是这个构想是否能成立、是否具有可行性的关键,因为旧城危旧房地区的市政条件通常是较差的,需要投入大量的资金加以改善。是否可能在操作过程中收回一些资金,用于改善市政设施呢?答案是肯定的,有两种途径可以得到资金的返回:   ⑴利用中心区和郊区商品房市场价的差额——部分居民会选择迁往郊区(条件是所要付的费用相对较低,或住房条件相对更好),政府可以将这部分居民在中心区的住宅以商品房的价格出售,这个价格和在郊区安置这部分居民的住房价格的差额(通常为1—3倍)可以成为一部分回收资金,用于改善市政设施条件。⑵在保护旧城历史风貌和保证居住环境质量的前提下,在首先安置原有居民的条件下,有可能在改造时增加一定的住宅数量,可以将这部分住宅以商品房的价格出售,以此回收资金,用于改善市政设施条件。   这两种回收资金的办法均不是新方法,都是开发部门在过去的危改过程中用于经济平衡和获取利润的老办法,但其在指导思想和目的上有根本的区别。以这两种办法收回的资金是否能够解决全部或大部分市政投资,是一个关键问题,必须做出具体分析。   以西城区为例,目前所剩的危旧房主要分布在两种地区,一种是在旧城的普通地区中,根据“市区中心地区控制性详细规划”,在这种地区中的建筑高度控制一般在18米,;另一种是在划定的历史文化保护区中,在这种地区中,要求保护平房传统四合院的风貌,建筑和居住人口的密度均要降低。根据我们以往调查的结果表明:现有平房区的居住人口密度为250人/公顷,——。   ⑴在旧城普通地段,关键是在改善原有居民居住条件的前提下,还能够有多少面积可以作为商品房出售,以5公顷的住宅用地为例——    5公顷的住宅用地可以建8万平方米的住宅建筑,目前北京市居民住房标准为人均15平方米建筑面积,以此标准,要解决5公顷中原有1250左右居民的住房问题,。但因为目前家庭人口规模降低,依据这个标准,每户只有39—42平方米建筑面积,人均住房面积虽然达标,但户均建筑面积却偏低。可以按每户平均建筑面积为55平方米的标准,人均住房面积可达到20—21平方米。高出标准的部分,可以考虑让居民以高出成本价的价格购买。即使按每户平均建筑面积55平方米来计算,—