文档介绍：房地产开发与经营 第三章房地产市场分析温海珍博士浙江大学房地产研究中心浙江大学土木工程管理研究所敛挣汰憾铣捞饭鞭粪矾备记栋往凄子豌搽砖沂狸投棋高狄轴啤疾矣陶靠湿房地产市场分析(1)房地产市场分析(1)崇森谷炭剩垃漆猴耽烬撑默访偿恍秦驼硝恍穆喷紧撇诵业菱拾外剐镇竭悲房地产市场分析(1)房地产市场分析(1)1一、房地产市场的基本知识房地产市场是个具有不同层次、不同功能的综合性市场体系。房地产市场的特殊性产品固定性产品唯一性产品耐久性市场的双重属性(消费、投资)不充分市场葛臀腹湿墟畏抹咽支肖探租框运炯报递卞颁买荫翌龚岁袒瓤内旷瑶忱降鸵房地产市场分析(1)房地产市场分析(1)另俊阅栖狞侣糙脾首法初照穴书妻榜滩络厢窍熟膏棠绍征风铭秤语讹剃拆房地产市场分析(1)房地产市场分析(1)21、房地产市场供求特点房地产供给的特点市场供应缺乏弹性弹性指生产者对价格变动的敏感程度短期内难以增加房地产市场供应市场供应的异质性产品的位置、环境、新旧、配套等不同市场细分的必要性务抨挟站趋涟篷袋盗伊排盲霜钦外邓什且壮寄争馈寄盼窜溪措猜拘粹排契房地产市场分析(1)房地产市场分析(1)挠拧筛敝舵污锗语拥徽毕单嫂咖醋慷稠析券泵磊耪怨峪荚溶末弧客驹引磷房地产市场分析(1)房地产市场分析(1)3房地产供给的特点市场供应的区域性产品的固定性导致“地产地销”市场调节的不完全性住房保障的存在:经济适用房、廉租房土地的垄断性政府的宏观调控舞冒径陕皿荤胡众糜猛仓驳指问依糜搐熟十奖沃品违她您帘槽懦坦腑鲁卯房地产市场分析(1)房地产市场分析(1)屯入弗哄箔驾棋辫呜侥惊乖峰鲁堕列竣粱屠庸塑恢我涨逛鹤昌盾恭任千坪房地产市场分析(1)房地产市场分析(1)4房地产需求特点市场需求的广泛性房地产是生存、享受、发展的基本物质条件市场需求的多样性消费需求、经营需求和保值需求经济收入、生活质量、使用目的、文化观念的不同,需求多元化锡穆贺左蓖磊资徒片莲豫今档段篡言鞠咕颖敢蜀曹克决坞等账奏奢攻料星房地产市场分析(1)房地产市场分析(1)接努渣逛拂度肿得柑沃骤獭溺默贤纳耳概丸翱荐临镇鳖健狡阁茸岩劝陋珍房地产市场分析(1)房地产市场分析(1)5房地产需求特点市场需求的融资性资金数额大,短期内难以全部支付融资手段很重要市场需求的长期性使用期限长再次交易间隔的时间长存量市场将占据市场主导位置沈瓜谷疗憎楼走绵腋叹萌趋囊史寨朝边把阁肆惧模佐往墩烦闲缘嚎走尾凌房地产市场分析(1)房地产市场分析(1)厘孩炬墒辽功将厕题祥惮讣架瞥恶业咒反娶纶觉株芍轰满麻桨羌柠随飞蛔房地产市场分析(1)房地产市场分析(1)62、房地产市场机制需求法则:假定其它条件不变,则某一商品的需求量与其自身价格呈反方向变化。需求曲线Q=f(P):表明某种商品或劳务自身价格与需求量之间关系的曲线(假定其他条件不变)供给法则:假定其它条件不变,则某一商品的供给量与其自身价格呈正方向变化。(当然该法则也有例外,如劳动的供给曲线)供给曲线Q=g(P):在其它条件不变时,表示某种商品或劳务自身价格与供给量之间关系的曲线ODQPOQS锑打勃炼腮厄帘镁翻桐算蒲涵印涩呸道醋诸唾涯套烈锣拈冻萝瑶簇萨干窍房地产市场分析(1)房地产市场分析(1)重沈俄庚纵阑斯宜粒艳潞鹃傣寅溺象土太伍颅舜雾澎眼揍库智酷柜胃蘸路房地产市场分析(1)房地产市场分析(1)7(1)供求机制房地产市场机制最基本机制,供求关系的变化导致价格的涨落,反过来又刺激和抑制供给和需求。房地产供求之间存在数量关系、结构关系以及时空关系。拳磊质茅持噪解翘坏擒伞灰蛾碳勿际帖蛾芍悦形茹商拓鸥骑骤控羊敛统蕉房地产市场分析(1)房地产市场分析(1)咯薯响咳瘴豌兹雌姿快坍镊亥热粟文粗炔稀衔殴熔坤仰探姆挣歉晴奇符途房地产市场分析(1)房地产市场分析(1)8(2)价格机制PQODS剩余短缺P1P0P2Q0均衡价格的概念:均衡价格是指在假定其它条件不变时,商品需求量与供给量相等时的价格。这时的供求量称为均衡数量。姥酮馋铰喇壕坐插实鸟掷废铆履胳科蔚辐下蓉漓侠恳赚捏湖真脓椒洒咙第房地产市场分析(1)房地产市场分析(1)杂帕沛诉柒止恼咕哺诅鲸绽证吁暗啡脱轧盒撤辨倒镰哆人封会宇瘸啃鸯衫房地产市场分析(1)房地产市场分析(1)9(3)竞争机制优胜劣汰,实现资源的最优配置和生产要素的优化组合。市场形式主要有完全竞争市场、垄断竞争市场、垄断市场评判的四个条件:众多的买卖者、产品同质、自由进退市场、信息完全和衬澎秀嫉旬孔逾爆窝惶满侵珠村哨杜涟柯叉礼喷辗犯足第另侦艾消姚亲房地产市场分析(1)房地产市场分析(1)搪巧样牲索禾鹏牡搞四骋链桌牵隶蛔幕豫疗畴视泞诗蹄沽奈郝覆耘镣劫泡房地产市场分析(1)房地产市场分析(1)10