文档介绍：常熟尚湖租房 http://cs./rent/rentlist_-
房地产业在过去几年可能是发展最为迅猛的行业之一,同时也是争议最大的行业
之一。在当前宏观经济讨论中,房地产业受到普遍关注,主要是因为:(1)房
地产业的投资增长是导致 2003 年投资高速增长的最重要因素;(2)2001 年以
来,房地产投资高速增长,部分城市的房价指数节节攀升,开发商欢欣鼓舞,而
购房者则怨气难消。有人说房地产有泡沫,有人却说房地产发展非常健康。在这
种众说纷纭的背景下,常熟碧溪二手房全面的考察和评价中国当前的房地产行
业,不仅对经济决策提供有益的参考,而且可以帮助我们正确地分析经济形势。
房地产高速发展的背后
2003 年以来房地产业处于高速发展的状态。2003 年房地产开发投资增速高于上
年,投资规模超过一万亿元,2004 年第一季度房地产开发投资继续大幅攀升,
房地产开发投资额增幅达到 %。从第二季度开始,受警容调控的影响,房
地产开发投资额增幅逐季回落,前三季度增幅为 %。2003 年土地开发面
积增速不减,面积超过 2 亿平方米;新开工面积增速加快,占职工面积的比重达
到 %;从 2003 年下半年以来,国家先后出台新增土地的政策,使得土地购
置和开发面积增幅在第二、第三季度有了明显的回落。2004 年以来,全国商品
房销售额始终保持 30%以上的增长率。全国性房地产销售价格大幅上升,2004
年第一季度全方米,比 2003 年商品房销售价格
每平方米上涨了 300 元左右。在土地、金融等相关政策的作用下,2004 年房价
丈夫趋于平缓。商品房空闲面积虽增速明显回落,但总量仍在增加。与此同时,
房地产企业 2003 年总收入达到 9300 亿元,同比增长 32%;净利润总额超过 350
亿元,同比增长 39%。
房地产业的发展非常迅速,这已经是不争的事实,问题的关键是这种发展速度是
否正常?或者说,是什么原因导致房地产行业的高速增长?在这些因素中,哪些
是正常因素,哪些是非正常因素?
我认为,房地产市场的高速增长主要是因为福利分房体制的终结和城市化的加
速,但住房政策改革的措施不到位,是房地产投机行为大行其道,主张了房地产
价格的上涨。

改革开放以来的 20 年间,全由 1978 年的 %提高到 1998
年的 %,平均每年增长个百分点,而世界同期城市化的水平每年只提高
个百分点。中均年净增加 1000
万人。1998 年以后,由于户籍制度改革的推进,中国进入了加速城市化的阶段,
2004 年中国城市人口达到了亿,比 1998 年增加亿,平均每年增加
2000 多万城市人口。人口城市化率达到 %。十六届三中全会决定提出的
许多政策名将加速农村人口向城市转移。如决定规定“在城市有稳定职业和住所
的农业人口,可按当地规定在就业地区或居住地登记户籍,并依法享有当地居民
应有的权利,承担相应的义务”。仅这一项政策,对中心城市就会产生巨大的市
场需求。
城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。根据中国有关部门预测,2010 年
中将达到 45%,即全国有亿人口在城市中生活。与 2004 年
相比,城镇人口净增亿,按人均居住面积 14 平方米(建筑面积 28 平方米)
计算,要新建住宅 30 亿平方米;现有居民( 亿)人均居住面积增加 5 平方
常熟尚湖租房 http://cs./rent/rentlist_-
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米(建筑面积 10 平方米)需增加住宅面积 52 亿平方米;考虑每年有 1 亿平方
米的拆旧盖新,此期还要新建 12 平方米的新住宅。以上三项相加+,从 2004 年
到 2010 年,中方米,即每年建亿平方米才能达到人
均居住面积 14 平方米的目标。
可以估计,城市化的进程将在未来较长时间内持续下去,中国将进入城市化率
40%到 60%的加速扩张阶段。在这一时期,商品住宅的需求将继续增长,城市
化进程将推动房地产业继续发展。

1998 年,国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通
知》,它表明中国新住房政策开始实施。政策目标是将城市住房消费从实物分配