文档介绍：服务全中国

盘溪项目
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第一部分市场分析

一、宏观环境分析

(一)重庆地理环境分析
重庆市位于中国西南部,长江与嘉陵江交汇处,是一座举世闻名的山城,
最突出的特点是地形起伏有致,立体感强。重庆辖区主要分布在长江沿
线,以丘陵、低山为主,平均海拔 400 米。地势从南北两面向长江作山
谷状倾斜,起伏较大,多呈现“一山一岭”,“一山一槽二岭”的形貌。
辖区拥有万平方公里的土地,设 15 个区、12 个县和 4 个市。独特的
地形,造就了重庆是一座“山城”兼“江城”,既是有特大城市的某些特
点,又有显着的农村特征。城市不是放射型发展,而是组团式建设。各
组团相对自成一体,自发形成商业中心、居住区、行政办公区等功能区。
(二)居住结构分析
由于交通的不便利,致使重庆的区域居住比较有本地特色。市民在选择
居住时更倾向于其现工作、原生活的区域。据调查,重庆人乘坐最多的
交通工具仍是公交车,几乎占了 1/2,其次是中巴车约占 1/4,其它依次
是计程车、步行及其它交通工具。在购房者或有意向购买的消费者中,
中、高收入者较多,经常乘坐计程车占 15%,拥有私家车 6%。在区域居
住结构里面,渝中区是传统的行政和商业区,也是原来重庆人心目中的
“高尚居住区域”,沙坪坝区是教育文化区,江北、渝北是新兴的城区,
南岸区是工业和旅游区。
虽然,重庆没有上海原来“宁要浦西一张床,不要浦东一间房”的居住
结构趋向,但由于两江分割和交通不便带来的传统居住结构在短期内不
易发生重大变化。随着全市路桥一票制的实行,南岸与北部新城环境交
通的改善以及全市性优秀住宅小区建设,在居住结构中南岸和北部新城

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的比重已有较大提高,逐步形成了渝中区、南岸区、沙坪坝区、北部新
城四分天下的格局
(三)人口分布
各城区的地理环境与经济结构等导致人口的具体分布呈现出不平衡状
况。例如,渝中区各街道人口密度均较大,尤其是解放碑新华路、朝天
门、储奇门、一号桥、人和街、上清寺、两路口、大坪等,相对而言李
子坝地段较为疏松。而南岸区的人口密度主要集中在南岸商圈附近,越
往四周扩散,人口密度相对减少,尤其是从南岸商圈沿四公里、五公里、
六公里方向延伸,人口密度逐渐稀少。
重庆市是一个重工业发展城市,近几年商业经济的发展使城区建设呈现
新旧交替状况,人员居住与商业经营没有严格的区分,加上重庆人对都
市生活的“固着”情结(如老解放碑人对解放碑的情结), 导致商业越发
达地段, 人口密度越大。其次,人口密度与各城区工业分布情况、教育
分布情况也密切相关。
(四)消费水平提高,消费结构改善
从 90 年代后期起,中国居民的整体消费结构已从满足“温饱型”向“小
康型”转变,相当一部分高收入的居民群体开发向“富裕型”转变。消
费重点由衣、食为主转向住、用、行为主。对于重庆城市居民消费重心
发生转移,消费需求发生三个方面的重要转向,一是基本消费逐渐向居
住、交通、通讯等领域扩展,二是日用品类消费进入更新换代时期,并
向品牌化发展,三是文化教育及知识产品的消费比重明显增加。反映在
支出结构上,日常消费中,吃、穿、用消费支出下降了 12 个百分点,住、
行、医、教育支出提高了 13 个百分点。
重庆市是发展中的新兴直辖市,但人均收入与京、津、沪、粤相比仍有
一定差距。重庆市主城区居民家庭消费已步入小康阶段(根据恩格尔系
数判断)。医疗保健和住房支出的大幅增长,已成为重庆市城镇居民家庭
生活的两大消费热点。随着经济的发展,居民家庭收入的增长幅度将会
加快。

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二、微观环境分析

(一)城市化进程加速,房地产业面临重大机遇
随着城镇人口的增多和住房建设重点由城市中心区向周边地区的转移,住
宅需求量亦将同步增加。据测算,在“十五”期间重庆市城镇居民住宅潜
在需求量年均约 2000 万平方米左右,这必然成为重庆市房地产业持续发
展的强大动力。
这种加速城市化的进程,政府已由“计划”变为实际行动。首先政府正加
紧进行以“八小时重庆”和“半小时主城区”工程