文档介绍：华北城奥格商业街区定位及商业街规划报告华北城(天津)市场管理公司招商部奥格商业街定位及规划报告目录项目分析项目概况项目位置相关技术指标第二节项目SWOT分析一、项目优势分析(Strength)二、项目劣势分析(Weakness)三、项目机会分析(Opportunity)四、项目竞争分析(Threat)第三节综合评述第二章项目定位客户定位一、消费者定位二、经营商定位第二节形象定位项目经营主题建议业态规划及其租金标准一、业态规划二、城区业态分布第五章经营形式建议一、统一的招商管理二、统一的营销管理三、统一的服务监督四、统一的物业管理第一章项目分析第一节项目概况项目位置华北城地理位置:位于京津冀城市核心位置的武清区,西邻京津告诉二线,东接京津快速,地处京津走廊的黄金要道,区位优势显著。距离天津中心城区10公里,天津国际机场30公里,北京国际机场76公里,天津港71公里,北京市71公里,周边辐射唐山、廊坊、112国道、104国道等“九横九纵“的道路网络环境周边。奥格商业街区地理位置:紧邻京津快速路,周边新建小区众多如静湖花园、天和林溪、龙湾城、月半弯等几十个在建项目,高中低端顾客群体众多,形成了武清南部新城。二、相关技术指标:总占地面积:?平方米总建筑面积:总建筑面积约为?万平方米公摊比例:?%停车位:?个第二节项目SWOT分析一、项目优势分析(Strength): 项目位于核心城市的中轴地段,地理位置极尽优越; 项目周边人口10万左右,居住人群相对集中。项目周边无成熟商业区,其余商业设施面积、规模较小,使项目地的规模优势更为突出。项目自身相对宽松的规划条件为商业建筑设计提供了更多的创造空间,利于营造一个超越现有项目的购物环境;项目后期红星美凯龙和大的商业综合体的进驻和动工,为本项目的招商营造较好的商业氛围;项目前期专业市场已经相对成熟,有一定的顾客群体,潜在的业主及经营商家给后期商业体起步营造了良好的潜在客户; 开发商良好的市场口碑提高了投资者的投资信心; 武清南部新城欠缺平衡的发展态势为本项目的开发创造了广阔的市场空间; 政府对片区的规划已形成量化指标,有效的营造了项目的未来经营空间,有助于项目平稳度过市场培育期; 开发商成熟的经营理念确保专业团队的资源最佳整合,有效规避了项目的开发风险。二、项目劣势分析(Weakness): 地块东西长度过长,给前期商业品类规划带来不便; 项目南北跨度较小,电动扶梯***给一些独立项目引进带来不便;(建议减少***自动扶梯,适当位置增加观光直梯) 武清南部新城现阶段周边人口入住率较低,商业气氛不浓;项目所在位置商圈以家居、建材、装饰装修材料为主,与现有商业街在顾客交叉上存在较大分歧;项目始建初期,及建筑风格都是以服装、小百等小面积出租为主的设计风格,给后期项目定位带来使用上的不便。三、项目机会分析(Opportunity): 武清区商业市场潜力大,不发达的商业态势为商家预留了足够的空间和发展潜力。尽管拥有几大商圈,但总体上看,现有商圈并不完善,不但布点分散,交易额低,而且大多数商业企业机制呆板、管理陈旧,缺乏市场竞争力。华北城现有商圈以家居、建材、装饰装修材料为主,缺乏大型综合商业,市场呼唤有一定规模、有一定档次的购物中心的出现,本项目的商业形态适合目前武清南部新城商业的发展状况,能从形式、购物环境、休闲娱乐等方面提高和改善消费者的购物质量。从本地商业发展的总体趋势来看,商业逐渐向专业化,集约化、规模化、连锁化的方向发展,大型购物中心受到了消费者的普遍青睐,随着全球经济一体化的日益临近,武清区的商业正朝着与大型城市靠拢的方向前进,在此背景下,本项目MALL的形成,必然是适应市场潮流,完善了华北城商圈尤其是武清南部新城的城市功能。武清区的GDP的平稳增长,辖内的经济健康有秩发展,极大的带动了消费市场,购物和玩乐支出消费金额每年大幅增长。四、项目竞争分析(Threat): 本项目不是传统意义上的购物中心,需要与现有商圈交叉融入。项目周边商圈不成熟,从新打造困难很大,只能借助于后期的红星美凯龙及其大商业来带动后期经营; 由于该区域现在常住人口收入较低(基本是还迁房已入住),几个商品房高端小区基本年内相继交房,所以抓住老城区顾客成为新课题。目前武清区市场陆续推出了若干商业投资项目,市场火爆的同时一定程度上给项目带来直接或间接影响。本项目对市场现有的经营业态提出挑战。社区型配套商业成为武清区商业发展的重点,将会极大消弱所有商圈的市场地位,同时国际零售业大举抢滩,为消费者带来更多的选择,所以项目时机很重要。第三节综合评述调查报告显示,武清区经过多年的发展以后,已经进入市场成熟期,业态相对丰满,消费者在维持原有购物****惯的同时日趋成熟。在武清区,富有的人群已经****惯了到固定商圈找到属于自己的感觉,张扬