文档介绍：蒀关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价芅——:深圳世联地产顾问公司蚃评估时间:2007年1月薇羇版权声明蚂本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。目录蚃1 岗厦项目经济测算评价主要调整参数快速浏览表 -4-羈2 测算假设及不确定性因素评价 -6- 测算假设评价 -6- 不确定性因素评价 -7- 可能影响项目收益的因素分析的评价 -8-荿3 项目开发计划说明的评价 -9-膇4 项目成本测算评价 -10- 项目建安成本的测算评价 -10- 项目其他投资项目的测算评价 -14- 前期费用评价 -14- 管理费用评价 -14- 营销费用评价 -15- 房屋公用设施专用基金评价 -16- 经营税金(指营业税及附加)评价 -16- 土地增值税评价 -16- 关于税收的补充说明的评价 -16-肂5 各类型物业销售价格确定 -18- 基于金地报告测算时点下的物业销售价格评价 -18- 市场风险预估评价 -18- 岗厦各物业价格预测评价 -18- 写字楼价格预测评价 -18- 公寓价格预测评价 -19- 商业价格预测评价 -19- 基于本报告测算时点的物业销售价格预测 -19- 写字楼物业价格预测 -20- 中心区写字楼市场动态 -20- 三级市场情况 -20- 对本项目写字楼物业的销售价格预测如下页: -22- 项目销售期写字楼销售价格预测 -24- 项目商业物业销售价格预测 -24- 中心区商业物业概况 -24- 相关商业物业介绍 -25- 对本项目商业物业的销售价格预测如下: -26- 商务公寓物业销售价格预测 -27- 区域商务公寓物业概况 -27- 区域相关案例概况 -27- 对本项目商务公寓物业的销售价格预测如下页: -27- 各类型销售价格预测方案 项目住宅全部返还村民,未进行价格分析 29膃6 对测算过程相关分项调整的说明 有关不可预见费 有关建设单位管理费 有关管理费 有关施工图技术审查费和施工图预算编制费及竣工图编制费 30蚁7 经济测算结果分析与综合评价 ;袇无浮动范围蒅公寓用地土地出让最高年限采用70年,写字楼用地最高土地出让年限采用50年,商业用地地出让最高年限采用40年(按国家相关政策);、前期费用和建安成本之和;;薅无浮动范围袂将不可预见费调整到总投资构成表中统计;;莀无浮动范围蕿在管理费的统计中已包含了建设单位管理费,在前期费用中属多余项,不应纳入前期费用的统计中;~~17000元/m2蚀原报告预测的公寓销售价格符合市场发展的趋势;~~19500元/m2蒇根据市场发展的趋势,原报告预测的写字楼销售价格略偏低于项目所在区域正常的市场写字楼价格;~~26000元/m2芁原报告预测的地上商业销售价格与市场发展的趋势相符;~~25500元/m2莅原报告预测的地下商业销售价格符合市场发展的趋势;---