文档介绍：【探索标准化的市场
研
究方法】
作,对此我,深以为荣。业的知识库,推动企业持续发展。氛围,不光会丰富员工自己的人生,更有助于丰满企建设,是我写作的原动力。倡导有效的员工技能交流篇不自量力的拙文。非仅局限于功利的累是创新的前提,厚重的企业必然关注基础研究,而的,远大的企业需要宽阔的视野和规范的方法论。积对的问题。何把握进入城市的扩张节奏,是每个领袖企业经常面的机会和挑战。如何衡量一个城市的经济活力,又如缘起
能够伏枥于新世界中国地产,从事自己喜爱的工同时,以开放的心态推动跨学科的市场研究方法规范的市场调研模式,无疑是对项目运作有裨益中国转型时期的经济发展给房地产业带来了巨大这是一个伟大的时代。
“趋炎附势
”。正寓于此,便有了这
目录
第一章城市的脉络
城市差异
城市分类
城市住宅供求-住宅价格关系模型
第二章城市的活力
城市化与经济发展
城市产业经济
城市郊区化进程
第三章城市的律动
房地产与宏观经济的作用机制
对当前经济形势的研判
财政政策对地产的影响
第四章城市的肌理
地租相关理论
房地产景气循环理论
供求分析指标
第五章城市的性格
消费相关理论
消费行为研究
消费行为研究对住宅开发的意义
第一章城市的脉络
城市差异
城市分类
城市住宅供求-住宅价格关系模型
宏观研究
第一章城市的脉络
一、城市差异
截至2001年底,中国已有市级城市667个。其中,百万人口以上的特大城市
37个,50-100万人口的大城市51个,中小城市579个。在众多城市中,有省会城
市27个(未含台湾地区),直辖市4个,计划单列市5个(大连、宁波、厦门、青
岛和深圳),这36个城市是中国最具经济活力、城市建设相对完备的城市,也是
地产业高度关注的区域。
由于幅员辽阔,各区域在自然禀赋、经济发展、社会文化等方面的差异,构
成了城市差异。表1-1列出了个17个主要省会、计划单列市在人口、面积、基础设
计、经济等方面的差异情况。
表1-1 中国17个主要城市差异情况①
①:人均GDP数据为2006年数据,
城市化率为2005年1%人口调查数
据,其余数据为1999年数;数据来城市化市区面建成区人口密道路面人均
源于中国统计年鉴,中国城市统计率/% 积/K㎡面积/k㎡度/人/ k㎡积/万㎡ GDP/元
年鉴,各地2006年国民经济与社会
发展统计公报。最小值 236 66 449 298 17630
最大值 8467 550 5037 7868 81108
平均数 2016 218 1794 1525 45509
中位数 1513 194 1575 1097 40437
宏观研究
第一章城市的脉络
二、城市分类
根据地域、功能和经济联系,我们对中国省会、计划单列市中的34个城市进
行分组,共分成六类,列于表1-2中。
①:张红,《房地产经济学》,
372。表1-2 中国主要城市分类①
分类名称数量所含城市分类标准与特点
珠三角地 5 深圳、厦门、广州、福州、海口中国南部经济活跃的珠江
区三角洲地区
中部地区 15 石家庄、太原、呼和浩特、合肥、南经济活跃程度一般,内陆
昌、济南、郑州、武汉、长沙、南城市
宁、重庆、成都、贵阳、昆明、西安
西部地区 4 兰州、西宁、银川、乌鲁木齐经济欠发达
长三角地 4 上海、南京、杭州、宁波经济活跃,沿海或沿河,
区交通发达
渤海湾地 4 北京、天津、大连、青岛沿海城市,新兴城市,港
区口外向经济,旅游业发达
东北地区 3 沈阳、长春、哈尔滨以采掘、冶金、制造为主
的重工业城市,产业相对
传统,落后
宏观研究
第一章城市的脉络
三、城市住宅供求—住宅价格关系模型
由于城市间的差异,导致城市间住宅市场价格的不同。将不同城市间购
买力、供应力与住宅价格联系起来,以此来判断城市个体未来的价格趋势,
成为建立本模型的驱动力。
1. 模型构建
1)住宅需求因素
家庭对住宅的需求主要表现在两个方面:获得住房、提高居住品质的愿望
和实现对该愿望的支付能力。获得住房或提升居住品质的愿望可以从城市化
率、户均人口、人均住房面积、城市建成区面①积增长率等指标来分析;支付
能力可从人均GDP、人均可支配收入、社会零售商品总额、在岗职工平均工
资、城乡居民年底储蓄余额等指标来判断。
家庭的经济状况(收入和财富)决定了购买能力。在实际的购房行为中,
①:,《高级宏观经济当前收入和未来收