文档介绍：螁中国房价和2010年荿前言蕿上次“05-10年中国房地产调控新政回溯”一文的目的是-对政府历年来房地产“调控”有一个比较全面系统的、着眼于“前瞻”大局和宏观的理解和一个专业、统一、合理且极有说服力的理念和对外说辞,今天的文章是上次的深化“续篇”。其重点在于:希望大家能了解-“两会”重点提到“二轮调控”的主调是房价“持续走稳”和受到“揭制”而不是“打压”。中国的房价最终会因市场“刚性需求”、GDB及相关各利益等“九大因素”,短期内将“揭制”在09年年底前疯涨后水平上“持续走稳”,寄希望于“大跌”是绝对不可能的。“暴涨”仅是“部分城市”的现象,中国大多数城市的房价仍处于合理的约束之下,理解“部分城市”房价“暴涨”主因和如何看待“泡沫”之说;“数据”和“舆论”乱象问题严重,混淆着中国房地产市场“调控”依据和中国购房消费者的判断力。我们应该认清目前中国房地产市场的种种舆论乱象误导和不实之言,清晰地告诉购房消费者未来中国房地产市场的发展趋势,如何使购房消费者不受那些不真实、不对称信息和不实之言的误导。莆“持币观望”将错过“房价平稳期”和“调整性下跌”的购房最好时机,蒙受最终因“买涨不买跌”而“多付钱”的损失。下面的叙述会很清楚体现这一点。我们不希望中国购房消费者又一次“不幸”,在一些“唱空”房价的诅咒声中,持币待购者本来还可以勉强付得起首付的资金,只得看到资产再次缩水。莄当我们和客户或其他人士谈到房价或者购房时机之时,人家多数会问“为什么”?会“怎么样”?此时我们就有“料”可以回答了。袃本《中国房价和2010年》,仍采纳各方观点和本人观点的融合,不具“官样文章”特征,说法较为坦直和易读,希望其中的内容对大家有一定的启发,并可以应用于各位的工作中。衿仅供公司内部参考,各位同仁如需咨询或提出不同看法欢迎通过:QQ74大家进一步探讨。莈第一部分对中国房价“暴涨”和“泡沫”说法的一些看法螆说实在我们是否被全国上下几乎不分青红皂白的“口诛笔伐”,和一片“唱空房价诅咒声”中的中国房价问题搞糊涂了。实际上房价“暴涨”仅是“两会”上《政府工作报告》中提到“部分城市”的现象。中国房价上涨幅度最高的城市是上海、北京、深圳及广州等大城市,尤其是上海、北京及最近发生在海南的房价可称得上是“疯涨”或“暴涨”,并不指中国大部分的二、三线城市。芃各位在常州市从事房地产工作,就常州而言除了市中心一些楼盘“土地资源不可再生”以外,其余大部分区域的楼盘自2007年到今天,到底涨了多少?3年功夫30-40%差不多吧,每年的涨幅在10-13%左右。所以说,中国大多数城市的房价仍处于合理的约束之下。蚀某些学者、专家和行业领袖们提出了个别房价上涨过快的城市出现了泡沫。他们都认为房价的过快上涨必然导致泡沫,认为超出正常经济运行的结果是必然的泡沫,但却从来没有人去解释这种现象为什么会在“部分城市”出现。所以,我们需要从深层次的分析看“部分城市”房价“暴涨”主因和如何看待“泡沫”之说,首先要搞清楚目前铺天盖地的房价问题诉求,这些问题主要发生在什么地方(如上述),问题的主要原因是什么(下述)。“城市规划”推动了中国“部分城市”的房价袄1.“计划经济体系”限制了市场化合理发展蚂全世界只有中国是一个各城市“发展规划”要报中央政府“计划审批”的国家。“计划经济体系”下的国务院各职能部门按照经“审批”的“城市定位”划拨各种资源配置和相关政策。如城市的总体规划、城市的人口与土地的审批、教育资源、医疗资源的分配、地区发展规划与优惠政策等等一系列的计划审批管理方式,这种“计划经济体系”下的“审批”已成为限制中国经济发展、限制中国城市化进程、限制收入分配合理化等的重要障碍。“计划审批”的基础芆“计划经济体系”下国务院各职能部门以户籍管理制度为这种“计划审批”的基础,根据审定的人口规模、审定的土地供给计划,包括城市建设用地指标、能源的保障、教育、医疗资源的配置包括重要医疗器械的配置都要进行严格的计划管理与审批。,拉大城市间及城市和农村间的差距膂这种“行政审批”的结果是优质资源向少数大城市和核心城市集中,让城市间的优、劣差别迅速加大。如城市的收入、教育、医疗、公共服务、基础设施、公共交通、就业、保障差别都会明显的体现在生活的各方面,其结果是大城市明显的优越于中、小城市和农村。“资源管理”挡不住市场经济的迅猛发展芈但“计划经济体系”下的“资源管理模式”,却挡不住市场经济的洪流。大城市的土地资源是按照计划审批的人口增长情况进行配置时,实际人口的增长却要要超越了计划增长的数倍,这个压力就会明显地在住房需求的价格上反映出来。“供给模式”没有调节的权力与能力薁计划经济下的“供给模式”